Инвестиране в обезщетение за данък върху собствеността

Нарастващата нестабилност на фондовия пазар, съчетана с все още исторически ниските лихви, кара много инвеститори да търсят алтернативни пътища, за да осигурят прилична норма на възвръщаемост. Една инвестиционна ниша, която често се пренебрегва, е обезщетението за данък върху собствеността. Тази уникална възможност може да осигури на знаещите инвеститори отлична норма на възвръщаемост в някои случаи. Залогът за собственост също може да носи значителен риск, което означава, че начинаещите купувачи трябва да разберат правилата и потенциалните клопки, които идват с този тип активи. Тази статия обсъжда данъчните обезщетения, как можете да инвестирате в тях и какви недостатъци са свързани с този вид инвестиционен механизъм.

Ключови заведения

• Заставните права се продават на търгове, които понякога включват войни за наддаване.
• Ако трябва да бъдете възбрани, срещу имота може да има други задържания, които не ви позволяват да владеете.
• Ако получите имота, може да има непредвидени разходи като ремонт или дори изгонване на сегашните обитатели.
• Можете също да инвестирате в средства за задържане на имоти.

Какво е данъчно задържане?

Когато собственикът на земя не плати данъците върху собствеността си, градът или окръгът, в който се намира имотът, има право да поставя залог върху имота. Залогът е правен иск срещу имота за неплатената дължима сума. Имущество с прикрепено залог към него не може да бъде продадено или рефинансирано, докато не бъдат платени данъците и бъде премахнато залогът.

При издаване на залог, общината създава удостоверение за данъчно задържане, което отразява дължимата сума върху имота, плюс дължимите лихви или неустойки. След това тези сертификати се продават на търг на инвеститор с най-висока цена. Данъчните обезпечения могат да бъдат закупени само за няколкостотин долара за много малки имоти, но мнозинството струва много повече.

Залог за данък върху собствеността може да бъде закупен от община, което позволява на собственика на залог да събира плащания с лихва или възбрана върху имота.

Данъчни обезщетения от числата

През 2017 г. приблизително 14 милиарда долара данъци върху собствеността не са платени, според Брад Уестовър, изпълнителен директор на Националната асоциация за данъчни задължения (NTLA). Около една трета от тези залози впоследствие се продават на частни инвеститори. Местните власти се възползват от частни продажби, тъй като незабавно възстановяват сумите, дължими на въпросния имот. Тридесет държави продават удостоверения за данъчни залози, казва Уестовър.

Westover няма национални номера за 2018 г., но той отбелязва, че в щата Флорида неплатените данъци върху собствеността са спаднали от 1, 2 милиарда долара през 2008 г. на 740 милиона долара през 2018 г., „почти половината от това, което беше в пика си“, и този спад в наличността на залог за инвеститори вероятно е национална тенденция. „При здравата икономика има смисъл, че повече хора плащат данъците си върху собствеността“, казва той.

Как мога да инвестирам в данъчни права?

Застраховки за данък върху имотите могат да бъдат закупени по същия начин, по който действителните имоти могат да се купуват и продават на търгове. Търговете могат да се провеждат във физическа обстановка или онлайн и инвеститорите могат или да наддават върху лихвения процент за залог, или да предложат премия, която ще платят за него. На инвеститора, който е готов да приеме най-ниския лихвен процент или да плати най-високата премия, се присъжда вещното право. Купувачите често влизат в наддаване на войни за даден имот, което води до нивото на възвръщаемост, което се получава от спечелилия купувач.

Националната ставка за възбрана на имоти с данъчни обезпечения е едва около 4%, според Westover. Но той казва, че купувачите трябва да са наясно с цената на ремонта, заедно с всяка друга неизвестна, която може да се наложи да плащат, ако поемат собствеността върху имота. Тези, които след това притежават тези имоти, може да се наложи да се справят с неприятни задачи, като изгонване на настоящите обитатели, което може да изисква скъпа помощ от управител на имоти или адвокат.

Всеки, който се интересува от закупуване на данъчно залог, трябва да започне с решаването на кой тип имот би искал да притежава залог, като жилищна или търговска или незастроена земя спрямо собственост с подобрения. След това те могат да се свържат със своя касиер на град или окръг, за да разберат кога, къде и как ще се проведе следващият търг. Службата на ковчежника може да каже на инвеститора къде да получи списък със залог на собственост, които се планират да бъдат пуснати на търг, както и правилата за това как ще се проведе продажбата. Тези правила ще очертаят всички изисквания за предварителна регистрация, приети методи за плащане и други подходящи подробности.

Купувачите също трябва да направят своето надлежно проучване относно наличните имоти, тъй като в някои случаи настоящата стойност на имота може да бъде по-малка от размера на залога. NTLA съветва да се раздели номиналната сума на задържаното данъчно обезпечение на пазарната стойност на имота. Ако съотношението е над 4%, потенциалните купувачи трябва да стоят далеч от този имот. Освен това може да има и други права на собственост върху имота, които ще попречат на кандидата да поеме собствеността върху него.

Всяко парче недвижимо имущество в даден окръг с данъчно задържане получава номер в рамките на съответния си колет. Купувачите могат да търсят тези права на заповед по номер, за да получат информация за тях от графството, което често може да се направи онлайн. За всеки номер окръгът има адрес на имота, име на собственика, оценена стойност на имота, правно описание и разбивка на състоянието на имота и всички структури, разположени в помещенията.

Как да печелим от задържане

Обикновено инвеститорите, които купуват обезпечителни данъци върху имотите, трябва незабавно да върнат изцяло размера на залога на община, която издава. Във всички държави, с изключение на две държави, издателят на данъчни права на задържане събира главницата, лихвите и евентуалните неустойки, плаща притежателя на удостоверението, след което събира удостоверението за залог, ако не е вписан. Собственикът на имота трябва да изплати на инвеститора цялата сума на залог плюс лихва, която може да варира от 5% до 36% - процентът варира в различните държави - но обикновено е между 10% и 12%. Ако инвеститорът е платил премия за задържане, това може да се добави към сумата, която се връща в някои случаи.

Графикът за погасяване обикновено продължава от шест месеца до три години. В повечето случаи собственикът е в състояние да плати залогът изцяло. Ако собственикът не може да плати правото на залог до крайния срок, инвеститорът има право да отнема правото на собственост върху имота, точно както би имала общината, въпреки че това се случва много рядко.

Недостатъци на инвестирането в обезщетения за данък върху собствеността

Въпреки че обезпеченията върху данъка върху имуществото могат да доведат до значителни лихвени проценти, инвеститорите трябва да свършат домашните си задачи, преди да се качат на тази сцена. Данъчните обезщетения обикновено са неподходящи за начинаещи инвеститори или такива с малък опит в или познаване на недвижими имоти.

Инвеститорите също трябва да бъдат запознати с действителния имот, върху който е поставено залогът, за да се гарантира, че могат да събират парите от собственика. Разрушен имот, разположен в сърцето на квартал на бедните квартали, вероятно не е добра покупка, независимо от обещаната лихва, защото собственикът на имота може да е напълно неспособен или не желае да плати дължимия данък. Свойства с всякакъв вид вреди върху околната среда, като например от химикали или опасни материали, които са били депонирани там, също са като цяло нежелателни.

Собствениците на задържане трябва да знаят какви са техните отговорности, след като получат сертификатите си. Те обикновено трябва да уведомят писмено собственика на имота за покупката си в рамките на посочен период от време, след което трябва да изпратят второ уведомително писмо до тях в края на периода на обратно изкупуване, ако плащането не е извършено изцяло до този момент.

Данъчните обезпечения също не са вечни инструменти. Мнозина имат срок на годност след края на периода на обратно изкупуване. След изтичане на правото на задържане притежателят на залогът не може да събере неплатен остатък. Ако имотът премине в затваряне, притежателят на правото на задържане може да открие други вещни права върху имота, което може да направи невъзможно получаването на собственост.

Много търговски институции, като банки и хедж фондове, се интересуват от обезпечения на собственост. Те успяха да надминат конкуренцията и да намалят добивите. Това затрудни отделните инвеститори да намерят печеливши права на залог, а някои от тях се отказаха в резултат. Въпреки това сега има налични средства, които инвестират в залог и това може да бъде добър начин начинаещият инвеститор да пробие на тази сцена с по-ниска степен на риск.

Долния ред

Обезпеченията върху данъци върху имотите могат да бъдат надеждна инвестиционна алтернатива за опитни инвеститори, запознати с пазара на недвижими имоти. Тези, които знаят какво правят и отделят време да проучат свойствата, върху които купуват залог, могат да генерират значителни печалби във времето. Потенциалните рискове обаче правят тази арена неподходяща за неопитни инвеститори.

Westover нарича обезщетенията за данък върху недвижимите имоти „добри възможности за образованите, мъдри и здрави - и ужасна инвестиция за тези, които не извършват надлежна проверка. Ако купите блато във Флорида или пустинна земя в Аризона, която няма стойност, шансове са, че собственикът няма да откупи [като плати данъците си към вас с лихва] и получената от вас земя няма да има стойност. " За повече информация относно обезщетенията за данък върху имотите се консултирайте с вашия агент по недвижими имоти или финансов съветник.