Как да сключите частна ипотечна застраховка

Никой не иска да плаща частна ипотечна застраховка (PMI) върху ипотека. Не е евтино и добавя към месечната цена на заема. Измислянето дали можете да избегнете PMI започва с разбирането защо може да сте останали с него на първо място.

Една от мерките за риск, които заемодателите използват при сключване на ипотека, е съотношението заем към стойност на ипотеката (LTV). Това е просто изчисление, направено чрез разделяне на сумата на заема на стойността на жилището. Колкото е по-високо съотношението LTV, толкова по-висок е рисковият профил на ипотеката. Повечето ипотеки със съотношение LTV по-голямо от 80% изискват частната ипотечна застраховка (PMI) да се плаща от кредитополучателя. Това е така, защото кредитополучателят, който притежава по-малко от 20% от стойността на имота, се счита за по-вероятно да не плати заем.

Ключови заведения

• Частната ипотечна застраховка (PMI) може да бъде скъпо изискване за получаване на жилищен кредит.
• Частна ипотечна застраховка вероятно ще се изисква при ипотечни кредити със съотношение LTV над 80%.
• Избягването на PMI може да намали месечните ви плащания и да направи дома ви по-достъпен.
• Очакваното поскъпване на стойността на дома е основен определящ фактор при избора на път към избягване на ПМИ.

PMI в дълбочина

Да предположим, например, че цената на жилището, което купувате, е 300 000 долара, а сумата на заема е 270 000 долара (което означава, че сте направили авансово плащане от 30 000 долара), което води до съотношение LTV от 90%. Месечното плащане на PMI би било между $ 117 и $ 150, в зависимост от вида на ипотеката, която получавате. (Ипотеките с регулируема ставка или ARM изискват по-високи плащания на PMI от ипотеките с фиксирана ставка.)

ПМИ обаче не е непременно постоянно изискване. Кредиторите са длъжни да намалят PMI, когато съотношението LTV на ипотека достигне 78% чрез комбинация от основно намаление на ипотеката и поскъпването на цените на жилищата. Ако част от намалението на съотношението LTV се дължи на поскъпването на цените на дома, имайте предвид, че ще трябва да платите за нова оценка, за да проверите размера на поскъпването.

Алтернатива на плащането на PMI е използването на втора ипотека или това, което е известно като изплащане на заем. Ето как става: Получавате първа ипотека със сума, равна на 80% от стойността на дома, като по този начин избягвате PMI, а след това изваждате втора ипотека със сума, равна на продажната цена на дома минус сумата на авансово плащане и размера на първата ипотека.

Използвайки числата от горния пример, ще вземете първа ипотека за 240 000 долара, ще направите авансово плащане от 30 000 долара и ще получите втора ипотека за 30 000 долара. Това елиминира необходимостта от плащане на PMI, защото съотношението LTV на първата ипотека е 80%; обаче сега имате и втора ипотека, която почти сигурно ще носи по-висок лихвен процент от първата ви ипотека. Въпреки че има много видове втори ипотечни кредити, по-високият лихвен процент е номинален за курса. Все пак комбинираните плащания за първата и втората ипотека обикновено са по-малко от плащанията на първата ипотека плюс PMI.

Компромисите

В заключение, когато става въпрос за PMI, ако имате по-малко от 20% от продажната цена или стойността на жилището, което да използвате като авансово плащане, имате две основни опции:

1. Използвайте "самостоятелна" първа ипотека и плащайте PMI, докато LTV на ипотеката достигне 78%, в този момент PMI може да бъде елиминиран.
2. Използвайте втора ипотека. Това най-вероятно ще доведе до по-ниски първоначални ипотечни разходи от плащането на PMI. Втората ипотека обаче обикновено носи по-висок лихвен процент от първата ипотека и може да бъде премахната само като я изплатите или рефинансирате първата и втората ипотека в нова самостоятелна ипотека, вероятно, когато LTV достигне 80% или по-малко (така че не се изисква PMI).

Няколко други променливи могат да участват в това решение. Например:

• Сравнете възможните данъчни спестявания, свързани с плащането на PMI, с данъчните спестявания, свързани с плащането на лихва върху втора ипотека. Законът за данъците за 2017 г. промени лимитите за приспадане на ипотечни лихви, така че проверете при счетоводител относно финансовото ви състояние.
• Сравнете разходите за нова оценка за премахване на PMI с разходите за рефинансиране на първа и втора ипотека в една самостоятелна ипотека. Обърнете внимание на риска лихвените проценти да нараснат между времето на първоначалното решение за ипотека и времето, когато първата и втората ипотека ще бъдат рефинансирани.
• Проверете различните проценти на основно намаление на двете опции.
• Обърнете внимание на стойността на парите във времето (идеята, че парите, които харчите сега, струват повече от същата сума в бъдеще).

Най-важната променлива в решението обаче е очакваната норма на поскъпване на цените на жилищата. Ако изберете самостоятелна първа ипотека, която изисква да платите PMI - вместо да получавате втора ипотека без PMI - колко бързо може домът ви да оцени стойност до точката, в която LTV е 78% и PMI може да бъде премахнат ? Това е най-важният решаващ фактор и следователно този, върху който ще се съсредоточим сега.

Оценка: Ключът към вземането на решения

Ето най-важния фактор за решение: След като PMI бъде елиминиран от самостоятелната първа ипотека, месечното плащане, което дължите, ще бъде по-малко от комбинираните плащания по първата и втората ипотека. Това повдига два въпроса. Първо, колко време ще мине, преди PMI да бъде елиминиран? И второ, какви са спестяванията, свързани с всяка опция?

По-долу са дадени два примера, базирани на различни оценки на степента на поскъпване на цените на жилищата.

Пример 1: Бавен процент на поскъпване на цената на дома

Таблиците по-долу сравняват месечните плащания на самостоятелна 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент с PMI спрямо 30-годишна първа ипотека с фиксирана ставка, комбинирана с 30-годишна / дължима в 15-годишна ипотека.

Ипотечните кредити имат следните характеристики:

Фигура 1. Авторско право © 2017 Investopedia.com

На фигура 2 се изчисляват годишните проценти на поскъпване на цените на жилищата.

Фигура 2. Авторско право © 2017 Investopedia.com

Забележете, че плащането на $ 120 PMI отпада от общото месечно плащане на самостоятелната първа ипотека през месец 60 (вижте фигура 3 ), когато LTV достигне 78% чрез комбинация от намаление на главницата и поскъпване на цените на жилищата.

Фигура 3. Авторско право © 2017 Investopedia.com

Таблицата на фигура 4 показва комбинираните месечни плащания на първата и втората ипотека. Забележете, че месечното плащане е постоянно. Лихвеният процент е средно претеглена стойност. LTV е само тази на първата ипотека.

Фигура 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

С помощта на първата и втората ипотека може да се спестят 85 долара на месец за първите 60 месеца. Това се равнява на обща икономия от 5100 долара. От месец 61, самостоятелната първа ипотека печели предимство от 35 долара на месец за останалите условия на ипотеките. Ако разделим 5100 долара на 35, получаваме 145. С други думи, при този сценарий на бавно поскъпване на цените на жилищата, като се започне от месец 61, ще отнеме още 145 месеца, преди предимството на плащането на самостоятелната първа ипотека без PMI да спечели обратно първоначалното предимство на комбинираните първа и втора ипотека. (Този период ще бъде удължен, ако се вземе предвид стойността на парите във времето.)

Пример 2: Бърза скорост на поскъпване на цената на дома

Примерът по-долу се основава на същите ипотечни кредити, както е показано по-горе. Използват се обаче следните оценки за поскъпване на жилищата.

Фигура 5. Авторско право © 2017 Investopedia.com

В този пример ние показваме само една таблица на месечните плащания за двете опции (вижте Фигура 6 ). Забележете, че PMI отпада в този случай през месец 13 заради бързото поскъпване на цените на жилищата, което бързо понижава LTV до 78%.

Фигура 6

С бързото поскъпване на цената на дома, PMI може да бъде елиминиран сравнително бързо.

Комбинираните ипотечни кредити имат само предимство при плащане от 85 долара за 12 месеца. Това се равнява на обща икономия от 1, 020 долара. От 13-и месец, самостоятелната ипотека има предимство при плащане от 35 долара. Ако разделим 1, 020 долара на 35, можем да определим, че ще са необходими 29 месеца, за да се изравнят първоначалните спестявания от комбинираната първа и втора ипотека. С други думи, започвайки от месец 41, кредитополучателят ще бъде финансово по-добър, като избере самостоятелната първа ипотека с PMI. (Този период ще бъде удължен, ако се вземе предвид стойността на парите във времето.)

Долния ред

Ако сте кредитополучател, който има по-малко от 20% авансово плащане, решението дали да използвате първа самостоятелна ипотека и PMI или да изберете комбинация от първа и втора ипотека, до голяма степен зависи от това колко бързо очаквате стойността на вашия дом да се увеличи.

• Ако решите да платите PMI, то може да бъде премахнато чрез оценка, след като LTV достигне 78%.
• Ако решите да използвате комбинация от първа и втора ипотека, има вероятност да имате първоначални спестявания при плащания. Въпреки това, единственият начин да премахнете втората ипотека, която вероятно ще носи по-висок лихвен процент от първата ипотека, е като я изплатите или рефинансирате първия и втория заем в нова самостоятелна ипотека.

Ако не можете да излезете с по-висока авансова вноска или по-евтино жилище, изчислете опциите си въз основа на вашия времеви хоризонт и как очаквате да се развие пазарът на недвижими имоти. Нищо не е напълно предвидимо, разбира се, но това ще ви даде най-добрия шанс да вземете най-благоприятното решение.