Как да получите и разберете вашата ипотека
Едно от най-големите финансови решения, които хората вземат през живота си, е да си купят дом. Защо толкова много хора поемат такъв голям финансов ангажимент, когато наемането е по-евтино и е много по-кратко, по-гъвкаво задължение?
Една от причините е, че собствеността на жилища позволява на лицата да изграждат собствен капитал и да приспадат ипотечните лихви от своите данъци, което го прави най-голямата налична данъчна пауза. Има и предимството да инвестирате в дом, който с надежда ще се увеличи с времето. Има и нематериални ползи, като например по-голям контрол върху реновирането.
Когато дадено лице купи дом, месечните му изплащания се увеличават, но притежаването на вашия дом може да бъде полезно, ако правилните решения се вземат от самото начало.
Първа стъпка: Разчистване на съществуващ дълг
Правилната подготовка е половината от битката да се класирате за ипотека. Първото нещо, което потенциалният кредитополучател трябва да направи, е да получи копие от своя кредитен отчет, за да определи своя FICO резултат и тяхната кредитоспособност. През 2018 г. Федералната администрация за жилищно настаняване или FHA изискваше кредитен рейтинг от поне 500 за заем от FHA; Въпреки това, много кредитори изискват резултат от 620 до 640. Ако вашият резултат е нисък, трябва да се опитате да го подобрите, като поддържате ниски салда по кредитни карти, плащате сметки навреме и плащате дълг с висока лихва. Не затваряйте неизползваните кредитни карти, защото това може да повлияе негативно на FICO резултата и коефициента на използване на кредита ви (за повече от това съотношение прочетете „ Коефициент на използване на кредита“ ). Просто поддържайте баланса нисък. Също така проверете за грешки или несъответствия с отчитането на вашите кредитори и ги коригирайте.
В същото време трябва да спестите колкото е възможно повече пари за авансовото си плащане. Изплащането на дълг с високи лихви обаче е по-важно. Всички лихвени проценти по кредитни карти, които имат лихвен процент по-голям от два пъти основната лихва, са твърде високи. Например, ако текущата основна ставка е 6%, трябва да се опитате да изплатите всичките си кредитни карти с лихва 12% или по-висока или да потърсите друг кредитор с по-добра ставка, към която да прехвърлите дълга си.
Стъпка втора: Пазарувайте за заемодатели
След като кредитният ви рейтинг е там, където искате, трябва да пазарувате за кредитор. Ако приемем, че сте добра перспектива, нека три или четирима кредитори да се конкурират за вашия бизнес. Не давайте одобрение на всеки кредитор за достъп до вашия кредитен отчет. Получете предварително копие на „добросъвестната оценка“ (формуляр HUD-1) и анализирайте всяко зареждане. Само когато сте избрали кредитор, трябва да им позволите да проверят кредита ви.
Хонорарите на кредиторите на кредитополучателя са силно креативни и променливи. Такси като генериране на заем, такси за обработка. и таксите за подписване често могат да бъдат договорени с най-малко 50% или дори отменени от кредитора, ако искат вашия бизнес. Избягвайте точки, ако можете. Когато плащате точки, плащате лихва (1 точка = 1%) в еднократно плащане, за да получите по-ниска ставка върху вашата ипотека с фиксирана лихва, което основно увеличава размера на авансовото ви плащане. Точките са ненужни допълнителни такси от заемодателя. Откажете се да плащате тези такси или пренесете бизнеса си другаде.
В някои случаи може да си струва да наемете адвокат за недвижими имоти, който да идентифицира ненужни разходи. Знаещият агент за недвижими имоти също може да ви насочи кои разходи са обичайни и кои биха могли да бъдат елиминирани. Например, разходите за собственост в щата Флорида са отговорност на купувача (освен ако продавачът не се съгласи да поеме разходите), така че трябва да знаете, че тези разходи трябва да се показват при вашата добросъвестна оценка. Ако вашият кредитор е кредитор извън държавата, може да има различни такси (които обикновено надвишават 1000 щатски долара) и може да се покаже като изненадващ разход в извлечението ви за HUD-1 сетълмент преди затварянето.
Защо кредиторите обичат PMI
Кредиторите могат да пленят на първоначалните купувачи на жилища. Повечето кредитори начисляват частна ипотечна застраховка (PMI), ако не успеете да извършите първоначално авансово плащане от 20% или повече за дома си. Тази застраховка защитава кредитора, а не вие, в случай на неизпълнение на вашия заем. Като цяло, заемодателят ще счита заемът, финансиран на повече от 80% от стойността на жилището, по-голям риск по подразбиране и ще изисква плащане с ИПП. Колко струва това плащане за PMI? Ако кандидатствате за заем от 200 000 долара с 10 процента авансово плащане, можете да очаквате да плащате поне 100 долара на месец за плащането на PMI. Не е необичайно да видите плащанията на PMI в диапазона от 150 до 200 долара на месец.
Ако вече имате ипотека с плащане на PMI, когато достигнете определен процент на собствения капитал в дома си (обикновено 20%), можете да анулирате PMI. За 30 години месечното плащане на PMI от 150 долара може да добави до над 54 000 долара! Тъй като заемодателите няма да ви напомнят, че можете да отмените допълнителното плащане, много собственици на жилища никога не отделят време да отменят плащането чрез PMI и самите кредитори са повече от щастливи да продължат да получават парите ви.
Трета стъпка: Елате с авансовото плащане
Какво можете да направите, ако не можете да си позволите 20% авансово плащане за домашния заем? Ако гледате дом за 200 000 долара и имате 10 000 долара за авансовото плащане, повечето кредитори ще изискват плащане с PMI, ако не сложите поне 40 000 долара за дома (таксите за отпускане / заем са изключени от изчислението ни за заем). За повечето купувачи за първи път, първоначалното плащане в размер на 40 000 долара не е редно.
Можете обаче да опитате да върнете заемите си, така че двама заемодатели да вземат участие в заема. Това би могло да наподобява план от тип 80-15-5: финансирате 80% за първична ипотека, 15% за втора ипотека или заем от собствен капитал и 5% като авансово плащане. Използвайки заема за собствен капитал плюс авансовото плащане, можете да привлечете тази сума спрямо изкупната цена на вашия дом и да покриете 20% -ното изискване за понижаване, като по този начин избягвате PMI. Заемът за собствен капитал или вторият заем най-вероятно ще има променлива лихва или процент, по-висок от основната ви ипотека, така че ще трябва да следите този заем и да се опитате да го изплатите първо. Лихвата от заема за собствен капитал е също приспадаща се лихва върху федералните данъци в САЩ (дългът на собствения капитал е обект на таван от 100 000 долара за приспадане).
Видове заеми
30-годишните заеми с фиксиран лихвен процент са най-често срещаният ипотечен заем, тъй като лихвеният процент не се променя през живота на заема. Повечето собственици на жилища предпочитат този вид заем, тъй като месечните им плащания ще останат стабилни през годините. 15-годишен фиксиран заем става все по-популярен, тъй като намалява времевия хоризонт на заема, което намалява размера на лихвата, изплатена през живота на заема. Тези краткосрочни заеми обикновено имат по-висок лихвен процент, тъй като кредиторът се отказва от възможността да прави пари, особено ако лихвеният процент се повишава.
Ипотеките с регулируема ставка (ARM) предлагат нисък лихвен процент за определен период от време. Лихвеният процент може да се коригира годишно или те могат да бъдат посочени като „3-1“, „5-1“, „7-1“ или нещо подобно. При заем с регулируем лихвен процент 7-1 сумата на заема ще бъде фиксирана за първите седем години и след това ще бъде коригирана през осмата година въз основа на текущите пазарни условия, които обикновено се основават на едногодишната хазна индекс. Първоначално лихвените проценти по ARM могат да бъдат от един до три процентни пункта под конвенционалната фиксирана ипотека и след това обикновено се коригират ежегодно след изтичане на фиксирания срок. Дали ARM е подходящ за вас често зависи от това колко дълго смятате да останете в дома. В случая със "7-1", ако планирате да останете в дома само седем години, това може да е идеалният заем за вас. Ако обаче планирате да останете в дома по-дълго и лихвите започват да се повишават; месечните ви плащания могат да нараснат значително.
Долния ред
Струва си да положите допълнителни усилия, за да прегледате декларацията си за уреждане на HUD-1 преди крайната дата на новия си дом; цифрите, изброени там, трябва да съвпадат с тези, които са ви предоставени при добросъвестната оценка Ако цифрите са завишени или видите нови такси, свържете се с кредитора и ги помолете да обяснят или поправят грешките. Закупуването на жилище е дългосрочен ангажимент, така че се уверете, че напълно разбирате всички условия на вашия заем и не пренебрегвайте скрити такси, за които по-късно може да съжалявате.