Как да получите най-добрата ипотечна ставка

• Показатели за ипотечен процент
• Определяне на ипотечен процент
• Кредитен рейтинг
• Стабилна история на доходите и заетостта
• Коефициент на дълга / дохода
• Съотношение заем / стойност и авансово плащане
• Кредитори за пазаруване
• Заключване на вашата тарифа
• Преговаряне на вашата тарифа

От решаващо значение при пазаруването на ипотеки е постигането на възможно най-добрата лихва. Лихвените проценти определят цената на вашата ипотека за целия срок на кредита, така че получаването на най-ниската предходна ставка в крайна сметка прави вашия заем по-достъпен.

Лихвеният процент (наричан още „ипотечен процент“) е лихвата, начислена по жилищен кредит, изчислена като процент от общата сума на заема Ви. Кредиторите обикновено определят лихвени проценти и те могат да бъдат фиксирани или променливи. Средните стойности на ипотечните нива се колебаят с пазарните условия. В допълнение, вашите финанси и видът на заема, който отговаряте на условията за определяне на вашите лихвени цени.

Друг процент ви дава по-добро усещане за това колко наистина струва ипотеката: годишната процентна ставка или ГПР. ГПР оценява пълната цена на ипотека и се изчислява като процент от общата сума на заема. Тя включва лихвения процент, такси за отпускане на кредити, точки за отстъпки и други такси за заем. Обърнете голямо внимание на ГПР, защото това е по-цялостен поглед върху това колко струва заемът ви годишно.

Вашите месечни ипотечни плащания ще включват два компонента: главница и лихва.

Основният баланс е сумата на заема, която намалява през периода на погасяване на вашата ипотека.

Лихвата, която плащате в началото на заема, обикновено е по-висока от главницата, но размерът на лихвата намалява с течение на времето, докато плащате основния си остатък.

Други компоненти на месечното ви ипотечно плащане могат да включват данъци върху собствеността, частна ипотечна застраховка (ако това се изисква от вашия заем), застраховка на собственика на жилища и такси за асоцииране на собствениците на жилища. Някои от тези артикули могат да бъдат превърнати в месечното ви ипотечно плащане или да бъдат платени отделно.

Показатели за ипотечен процент

Измислянето на начина на определяне на ипотечните проценти може да изглежда сложно, но има ключови показатели, които трябва да наблюдавате.

Единият е основният лихвен процент, който представлява най-ниския среден лихвен процент, който банките предлагат за кредит. Банките използват основния лихвен процент за междубанково кредитиране и могат също така да предложат първоначални лихви на своите най-кредитоспособни кредитополучатели. Обикновено основният курс следва тенденциите в процента на федералните фондове на Федералния резерв и обикновено е приблизително с 3% по-висок от текущия процент на федералните фондове.

Друг показател за кредитополучателите е 10-годишната доходност на държавните облигации. Ако доходността на облигациите се повиши, процентът на ипотечните кредити обикновено също се повишава. Обратното е същото; ако доходността на облигациите спадне, ипотечните проценти обикновено следват примера. Въпреки че повечето ипотеки се изчисляват въз основа на 30-годишна времева рамка, след 10 години много ипотеки се изплащат или рефинансират за нова ставка. Следователно, десетгодишната доходност на държавните облигации може да бъде добър стандарт за измерване на лихвените проценти. Можете да използвате ипотечния калкулатор на Investopedia, за да изчислите месечните ипотечни плащания.

Определяне на ипотечен процент

Когато заемодателят ви предложи ипотека, той поема определен риск, който може да изплатите, което означава, че няма да можете да платите заема. Колкото по-рискова се възприема заемът или кредитополучателят, толкова по-висок кредитор ще определи лихвения процент, за да компенсира този риск. По-високата лихва помага на кредитора да възстанови първоначалната сума на заема по-бързо, за да защити инвестициите си. Но кредиторите не избират произволно процент. Те внимателно оценяват вашия кредитен и финансов профил, както и вашите доходи и вид / сума на заема, за да оценят вашата кредитоспособност.

Кредитен рейтинг

Вашият кредитен рейтинг помага да определите лихвения процент и сумата на вашия заем. По-високият кредитен рейтинг показва, че използвате кредит отговорно, обикновено плащате сметките си навреме и не използвате целия си наличен кредит. Това също означава, че е по-вероятно да изплатите дълговете си, отколкото някой, който постоянно се бори да плаща сметки навреме или увеличава максимално кредитните си линии.

Ето поглед към това как цените на вашите заеми и месечните плащания могат да се колебаят въз основа на вашия диапазон от оценки FICO. FICO е моделът за кредитно оценяване, който повечето кредитори използват за оценка на кредитополучателите.

По-долу изчислението е национална средна стойност въз основа на заем от 300 000 долара за 30-годишен фиксиран заем към 12 март 2018 г.

Източник: myfico

Както можете да видите, колкото по-нисък е кредитният рейтинг на кредитополучателя, толкова по-висок е ГПР, увеличавайки както месечното плащане, така и размера на лихвата, платена през живота на заема.

Преди да кандидатствате за ипотека, изтеглете собствен кредитен отчет (получавате безплатен веднъж годишно, като посетите Annualcreditreport.com). Потърсете всякакви грешки или червени флагове, като например просрочени акаунти, забавени плащания или сметки в колекции. Ако откриете грешки, оспорвайте ги с кредитора-докладчик и кредитното бюро. Ако имате история на закъснели плащания, върнете се на път, като плащате тези сметки навреме всеки месец - в пълен размер, винаги когато е възможно или повече от минималния. Също така ще трябва да изтеглите вашите кредитни оценки от всяка от трите основни агенции за кредитно отчитане: Equifax, Experian и Transunion. Потърсете при настоящата си банка или компания за кредитни карти, за да проверите дали те предлагат FICO резултати безплатно или можете да закупите резултатите директно от всяка от трите агенции срещу номинална такса.

Познаването на вашите резултати сега може да ви помогне да планирате по-добре бюджета и сроковете за закупуване на дома. Например, ако вашият FICO резултат е под 620, ще имате по-трудно време да се квалифицирате за много конвенционални заемни продукти, въпреки че ще се класирате за заем от FHA и други продукти. Може да се наложи да отнемете няколко месеца, за да работите върху кредита си, за да повишите резултата си, за да можете да се класирате за по-добри лихвени проценти и условия. Разбира се, лихвените проценти могат да се увеличават или намаляват в зависимост от пазарните условия, така че междувременно ще искате да следите евентуалните големи скокове.

Разбирането как резултатът ви вероятно ще се отрази на вашата ставка може да ви попречи да се регистрирате случайно за ипотека, която е по-малко изгодна, отколкото заслужавате. Някои заемодатели (първоизточници на финансиране, които предоставят ипотеки с висок лихвен процент на кредитополучателите с лош кредит) се предлагат силно на бъдещите купувачи на жилища. Вашите познания за пазара ще ви защитят, ако се обърнете към някой от тези кредитори и имате кредитни оценки, които трябва да ви купят по-добри цени и условия от предлаганите от вас.

Стабилна история на доходите и заетостта

Обикновено кредиторите искат да видят две поредни години постоянен доход и заетост, за да гарантират, че можете да си позволите плащанията по ипотека и да изплатите заема при дълги разстояния. Ако сте служител на заплата, заемодателите искат формуляри за W2 и федерални данъчни декларации за последните две години, за да проверят доходите си. Кредиторите също проверяват при вашия работодател, за да проверят колко дълго сте работили там. Ако приходите ви са намалели или сте имали пропуски в заетостта през последните две години, заемодателите са скептично настроени към способността ви да си позволявате ипотека и може да имате проблеми с предварителен анулиране на ипотека.

По същия начин, самостоятелно заетите кредитополучатели трябва да прескачат повече обръчи, за да получат ипотека. Ако сте самостоятелно заети, очаквайте да плащате по-високи лихви от това, което виждате онлайн; тези проценти са за кредитополучатели, които се считат за по-кредитоспособни поради стабилните си, проверими доходи и отлични кредитни резултати. Кредиторите също имат по-строги правила за проверка на доходите от самостоятелна заетост. Не само, че ще трябва да предоставяте федерални данъчни декларации за две години, ще трябва и да подадете подписано изявление от счетоводител, лист за печалба / загуба и друга документация, за да покажете достатъчен бизнес приходи.

Кредиторите използват вашата заетост и история на доходите, за да изчислят съотношението на дълга към приходите, което играе ключова роля при определянето на вашата ипотечна ставка. Ако можете да покажете доказателство за доходите си за заем с пълна документация, ще получите по-конкурентни ставки и условия в сравнение с други видове кредити за самостоятелно заети кредитополучатели, като заем без документация или заявен заем / заявен заем активи.

Коефициент на дълга / дохода

Кредиторите се грижат колко дълг имате във връзка с брутния си месечен доход. За да изчислят съотношението дълг / доход на кредитополучателя или DTI, кредиторите оценяват две формули: „съотношение преден край“ и „съотношение на задния край“. разходите за жилище (ипотечно плащане, застраховка на собственика на жилището, данъци върху собствеността, такси за HOA и др.) след това разделят сумата на брутния ви месечен доход. От друга страна, съотношението на задния край (или общия дълг) комбинира всички месечни вноски и револвиращи дългове (мислите за кредитни карти, автомобилни заеми и студентски заеми), както и предложеното ипотечно плащане и разделя сумата на брутния ви месечен месец доходи.

При оценката на тези съотношения кредиторите приемат, че колкото по-висок е коефициентът на DTI, толкова по-голяма е вероятността да затегнете кредита си. Като цяло заемодателите искат да видят съотношение на предния край не по-високо от 28% и максимално съотношение на задния край от 36%. Някои кредитни продукти позволяват на кредитополучателите да имат по-висок коефициент на DTI. Заемите от FHA, например, позволяват коефициент на заден план до 43%.

Съотношение заем / стойност и авансово плащане

Когато купувате жилище, се очаква да извършите авансово плащане като авансово плащане на собствен капитал за жилище. Докато заемните продукти имат различни изисквания за авансово плащане, толкова по-голямо е авансовото ви плащане, толкова по-ниско е съотношението между заема или стойността на LTV. По-ниските LTV съотношения (обикновено под 80% от сумата на заема) печелят по-ниски лихвени проценти. Отново се връща към минимизиране на риска на кредитора. Ако имате повече авансов капитал в дома си, защото сте вложили повече пари и имате по-ниско LTV съотношение, кредиторите са по-малко притеснени от риска си от неизпълнение. Ако обаче имате малко спестявания за авансово плащане и финансирате по-голямата част (или дори цялата) от сумата на кредита, заемодателите ще загубят повече пари, ако не погасите ипотеката си, така че те начисляват по-високи лихви.

Програмите за ниско плащане помагат на много купувачи, които не са спестили много пари, но тези купувачи обикновено плащат по-високи лихви от тези, които идват на затварящата маса с по-висока авансова вноска.

Кредитори за пазаруване

Копаенето на най-ниските цени и избора на най-добрата ипотека за вас включва извършване на домашната работа. Пазарувайте с няколко вида кредитори и разгледайте различни продукти за заем, за да намерите най-ниските цени и най-добрите условия. Освен това обърнете внимание на таксите на заемателя и разходите за затваряне, които могат да се добавят на затварящата маса. Въпреки че някои от отклоненията в ценообразуването може да не изглеждат големи на хартия, те могат да доведат до значителни икономии на разходи през целия живот на вашия заем. Имайте предвид, че някои кредитори ще ви предложат „точки” с отстъпка, начин да закупите лихвата си предварително, което увеличава разходите ви за затваряне. И други кредитори, които насърчават ниски или никакви разходи за затваряне, са склонни да начисляват по-високи лихвени проценти, за да компенсират разликата през срока на заема.

В допълнение към проверка с настоящата си финансова институция (банка или кредитен съюз), помолете ипотечен брокер да пазарува цени от ваше име. Ипотечните брокери не са кредитори; те действат като сватовници между вас и кредитори в тяхната мрежа. Те могат да ви спестят време и пари, като сравнят множество кредитори, които имат продукти, които отговарят на вашите нужди. Също така си струва да се свържете с някои директни кредитори, онлайн или лично, за да видите какво предлагат. Няма вълшебен брой кредитори, които трябва да пазарувате, но три до пет оценки на заема трябва да ви дадат силна основа за сравнение.

Като кандидатствате за ипотека с няколко кредитора, ще получите прогнози за заем, за да сравните тарифите и разходите за затваряне рамо до рамо. Освен това, ако направите по-голямата част от пазарната си покупка в рамките на 30 дни, извършването на многократни кредитни проверки ще се счита за едно тежко запитване и е малко вероятно да намалите кредитния си рейтинг.

Заключване на вашата тарифа

Когато получите оферта приета, имате възможност да заключите лихвата си с кредитор. Заключване на лихвата е когато кредиторът се съгласи да гарантира конкретна лихва в момента на заключването за определен период от време. Това ви дава време да финализирате и затворите покупката и заема на дома си и да получите същата ставка, независимо дали лихвите се движат нагоре или надолу в междинния период. Заключването на лихвите ви предпазва, ако лихвите се повишат, преди да стигнете до затваряне; обратно, ако лихвите намаляват, няма да се насладите на ползата. Заключването на тарифите обикновено е валидно до 60 дни, но този срок може да бъде по-дълъг или по-кратък в зависимост от кредитора.

Обикновено е по-разумно да заключите тарифата, след като сте подписали договор за покупка. Ако не намерите дом веднага, времето започва да тече споразумението за заключване на тарифата и може да изтече, преди да направите оферта. Тогава ще трябва да платите разширение, което може да струва скъпо. Говорейки за разходите, заключването със стандартна ставка в рамките на 60 дни обикновено е безплатно или кредиторът ще начисли фиксирана такса или процент от сумата на заема за тази услуга. Заключените бракове обикновено струват около 0, 25 до 0, 50% от сумата на заема (приблизително няколкостотин долара). Ако поискате блокиране на дългосрочна ставка, очаквайте да платите по-висока такса.

Преговаряне на вашата тарифа

Възможно е да се договорят по-ниски лихви с кредитори, но трябва да сравните магазин, за да направите това успешно. Кредитополучателите със силен кредит, стабилен доход и трудова история и ниски съотношения LTV и DTI обикновено имат по-голяма преговаряща сила от другите кредитополучатели. Ако имате прогнози за заем от множество кредитори, можете да опитате да поискате от някои кредитори по-ниски лихви или да намалите някои такси за затваряне, за да спечелите бизнеса си. Няма гаранция, че ще успеете, но не ви пречи да попитате дали сте добре квалифициран кредитополучател.

Друга стратегия за получаване на по-ниска ставка е да я закупите чрез плащането на „точки“. Точките по същество са предплатена лихва и плащането на тази авансова цена може да ви помогне да спестите хиляди през целия си живот на заема, ако смятате да останете на място. Една точка е равна на 1% от заеманата сума. Например, ако сумата на вашия заем е 200 000 долара, една отстъпка е 2000 долара, а две точки за отстъпка са 4 000 долара. Обикновено плащането на една отстъпка може да намали вашата ипотечна ставка с 0, 25%, но тази сума може да варира в зависимост от кредитора.

Долния ред

Намирането на най-ниския процент на ипотека включва проучване и пазаруване. И това не е единственото съображение при намирането на правилния заем за жилище. Обърнете внимание на разходите за затваряне, които включват таксите на кредитора. Вашата оценка на заема ще очертае всички тези елементи ред по ред. За да сте сигурни, че получавате възможно най-добрите условия и тарифа, кандидатствайте за ипотека с няколко кредитора, за да можете да сравнявате оферти рамо до рамо.

Сравнителното пазаруване ще ви помогне да идентифицирате червени знамена, като например завишени такси за заеми или рискови функции на заем, и ще ви помогне да стесните избора си. Не забравяйте, че силният кредитен профил, ниските коефициенти на DTI и LTV и стабилната история на доходите и заетостта ви правят по-привлекателен кредитополучател за ипотечните кредитори - и ви дават повече преговорна сила, когато е време за договаряне.

Продължавай да четеш:

Последен ипотечен наръчник
Как да получа предварително одобрение за ипотека?
Как да изберем най-добрата ипотека
11 грешки, които първоначално трябва да избягват домашните купувачи
Колко пари ми трябват, за да отложа?
Какво е ипотечна застраховка и какви са моите опции?
Какви са крайните разходи?
Какви са основните видове кредитори?