Как да получа предварително одобрение за ипотека?

Докато търсите дом, предварително одобрен за ипотека, е важна стъпка, която трябва да предприемете. Тази стъпка помага да изясним нашия бюджет за лов на къща или месечното ипотечно плащане, с което можете да се справите. Преди кредиторите да решат да ви одобрят предварително ипотека, те ще разгледат няколко основни фактора:

• Вашата кредитна история
• Кредитен рейтинг
• Съотношение дълг / доход
• История на заетостта
• доход
• Активи и пасиви.

Помислете за предварително одобрение на ипотека като физически изпит за вашите финанси. Очаквайте заемодателите да промъкнат и да проникнат във всички кътчета на вашия финансов живот, за да гарантирате, че ще изплатите ипотеката си. Като кредитополучател е важно да знаете какво прави (и не прави) предварителното одобрение на ипотека и как да увеличите шансовете си да получите такова.

Предварителна квалификация или предварително одобрение?

Вероятно сте чували термина „предварителна квалификация“, използван взаимозаменяемо с предварително одобрение, но те не са еднакви. С предварителна квалификация предоставяте преглед на вашите финанси, доходи и дългове на ипотечен кредитор, който след това ви дава прогнозна сума на заема. Кредиторът обаче не дърпа вашите кредитни отчети и не проверява финансовата ви информация. Съответно предварителната квалификация е полезна отправна точка за определяне на това, което можете да си позволите, но не носи тежест, когато правите оферти.

От друга страна, предварителното одобрение включва попълване на заявление за ипотека и предоставяне на вашия номер за социално осигуряване, за да може кредиторът да извърши твърд кредит. Проверка на твърд кредит се задейства, когато кандидатствате за ипотека, и кредитор изтегля вашия кредитен отчет и кредитен рейтинг, за да прецени вашата кредитоспособност, преди да вземе решение да ви даде заем. Тези чекове се записват във вашия кредитен отчет и могат да повлияят на кредитния ви рейтинг. От друга страна, мека проверка на кредита е, когато сами изтеглите кредита си или когато дружеството или кредиторът на кредитна карта предварително ви одобри оферта, без да питате.

Освен това ще изброите всички данни за банковата си сметка, активи, дългове, история на доходите и заетостта, предишни адреси и други критични данни, за да може да бъде потвърден кредиторът. Защо? Преди всичко, кредитор иска да гарантира, че можете да погасите заема си. Кредиторите също така използват предоставената информация, за да изчислят вашите съотношения дълг / доход и заем / стойност, които са основни фактори за определяне на лихвения процент и идеалния вид заем.

Кога да получите предварително одобрение

Ипотечните писма за предварително одобрение обикновено са валидни от 60 до 90 дни. Кредиторите поставят дата на изтичане на тези писма, защото вашите финанси и кредитен профил могат да се променят. Когато изтича предварително одобрение, ще трябва да попълните ново заявление за ипотека и да изпратите актуализирана документация, за да получите още едно.

Ако едва сега започвате да мислите за закупуване на жилище и подозирате, че може да имате затруднения с получаването на ипотека, преминаването през процеса на предварително одобрение може да ви помогне да идентифицирате проблеми с кредита - и ще ви даде време да ги разрешите. Търсенето на предварително одобрение шест месеца до една година преди сериозно търсене в дома ви поставя в по-силна позиция да подобрите цялостния си кредитен профил. Ще имате и повече време да спестите пари за авансово плащане и затварящи разходи.

Когато сте готови да пишете оферти, продавачът често иска да види ипотечно предварително одобрение и в някои случаи доказателство за средствата, за да покаже, че сте сериозен купувач. На много пазари за горещи жилища продавачите имат предимство поради интензивното търсене на купувачи и ограничените домове за продажба; няма вероятност да обмислят оферти без писма с предварително одобрение.

Процесът на предварително одобрение

Кандидатстването за ипотека може да бъде вълнуващо, нервно-смущаващо и объркващо. Някои кредитори онлайн могат да ви одобрят предварително в рамките на часове, докато други кредитори могат да отнемат няколко дни. Срокът зависи от заемодателя и сложността на вашите финанси.

За начало ще попълните заявление за ипотека. Ще включите идентификационната си информация, както и номера на социалното си осигуряване, за да изтеглите кредита си. Чековете за ипотечен кредит се считат за тежко запитване на вашите кредитни отчети, което може да повлияе на кредитния ви рейтинг, но ако пазарувате множество кредитори в кратки срокове (обикновено 45 дни за по-новите модели за оценка на FICO), комбинираните кредитни чекове се считат за единични разследване.

Ето пример за еднообразно заявление за ипотека. Ако кандидатствате със съпруг / съпруга или друг съзаемник, чиито доходи трябва да отговаряте на условията за ипотека, и двамата кандидати ще трябва да посочат финансова информация и информация за заетостта. Има осем основни секции на заявление за ипотека:

Вид ипотека и условия на заема

Конкретният продукт за заем, за който кандидатствате; сумата на заема; условия, като продължителност на времето за погасяване на заема (амортизация); и лихвения процент.

Информация за имота и цел на заема

Адресът; правно описание на имота; година на построяване; дали заемът е за покупка, рефинансиране или ново строителство; и предвидения тип пребиваване (първична, вторична или инвестиционна).

Информация за кредитополучателя

Вашата идентифицираща информация, включително трите имена, датата на раждане, номера на социалното осигуряване, годините на посетеното училище, семейното положение, броя на зависимите и историята на адресите.

Информация за заетостта

Името и информацията за контакт на настоящи и предишни работодатели (ако сте били на сегашната си длъжност по-малко от две години), дати на заетост, заглавие и месечен доход.

Информация за месечните доходи и комбинираните жилищни разходи

Списък на базовия ви месечен доход, както и извънреден труд, бонуси, комисионни, нетен доход от наем (ако е приложимо), дивиденти / лихви и други видове месечни доходи, като издръжка на деца или издръжка. Също така ще ви трябва счетоводно отчитане на месечните ви комбинирани жилищни разходи, включително плащания за наем или ипотека, собственици на жилища и ипотечна застраховка, данъци върху собствеността и такси за асоцииране на собствениците на жилища.

Активи и пасиви

Списък на всички разплащателни и спестовни сметки на банкови и кредитни съюзи с текущи суми на баланса, както и животозастраховане, акции, облигации, пенсионни спестявания и сметки за взаимни фондове и съответните стойности. Ще трябва също да изброите всички задължения, които включват сметки за револвиращи такси, издръжка, издръжка на деца, автокредити, студентски заеми и всякакви други неизплатени задължения.

Подробности за транзакцията

Преглед на основните данни за транзакциите, включително покупната цена, сумата на заема, стойността на подобренията / ремонта, прогнозните разходи за закриване, отстъпките, платени от купувача, и ипотечна застраховка (ако е приложимо). (Забележка: Кредиторът ще попълни голяма част от тази информация.)

декларации

Опис на всички съдебни решения, залог, минали фалити или възбрани, висящи съдебни дела или просрочени задължения. Ще бъдете помолени да посочите дали сте гражданин на САЩ или постоянно пребивавате и дали възнамерявате да използвате дома като основно местожителство.

Какво се случва по-нататък?

Законът е длъжен по закон да ви предостави документ от три страници, наречен оценка на заема в рамките на три работни дни от получаване на попълненото ви ипотечно заявление. Тази документация отбелязва дали ипотеката е предварително одобрена и очертава размера на кредита, условията и вида на лихвата, лихвения процент, прогнозните лихви и плащания, прогнозните разходи за закриване (включително всички такси за заеми), прогнозата за данъците върху собствеността и застраховката на собственика на жилището и всяка специални характеристики на заем, като например плащания с балон или наказание за предсрочно предплащане, например. Той също така определя максималната сума на заема въз основа на финансовата ви картина, за да ви помогне да стесните бюджета си за покупка на жилище.

Ако сте предварително одобрени за ипотека, файлът ви за заем в крайна сметка ще се прехвърли на кредитополучател, който ще провери документацията ви срещу молбата ви за ипотека. Андеррайтерът ще гарантира също, че спазвате указанията на кредитополучателя за конкретната програма за заем, за която кандидатствате.

Нужда от документация

След като подадете молбата си за ипотека, ще трябва да съберете редица документи, за да проверите вашата информация. Подготовката и организацията във вашия край ще помогнат на процеса да протече по-гладко. Ето списък на документите, които трябва да представите, за да бъдете предварително одобрени или за да осигурите окончателно одобрение на заема преди закриването:

• 60 дни банкови извлечения
• 30 дни от paystubs
• W-2 данъчни декларации от предишните две години
• График К-1 (формуляр 1065) за самостоятелно заети кредитополучатели
• декларации за данък върху дохода
• Отчети за активите (пенсионни спестявания, акции, облигации, взаимни фондове и др.)
• шофьорска книжка или американски паспорт
• документи за развод (за използване на издръжка или издръжка на деца като квалифициращ доход)
• подаръчно писмо (ако финансирате авансовото си плащане с финансов подарък от роднина)

Фактори, влияещи на предварително одобрение

Ако искате да увеличите максимално шансовете си за предварително одобрение на ипотека, трябва да знаете кои фактори кредиторите оценяват във вашия финансов профил. Те включват вашето:

• съотношение дълг / доход (DTI)
• съотношение заем / стойност (LTV)
• кредитна история и FICO резултат
• доходи и трудова история

Коефициент на дълга / дохода

Коефициентът на DTI измерва всичките Ви месечни дългове спрямо месечния Ви доход. Кредиторите сумират дългове като автокредити, студентски заеми, револвиращи сметки и други кредитни линии, плюс новото ипотечно плащане, и след това разделете сумата на брутния си месечен доход, за да получите процент. В зависимост от вида на кредита, кредитополучателите трябва да поддържат коефициент на DTI на или под 43% от брутния си месечен доход, за да отговарят на условията за ипотека. Колкото по-висок е коефициентът на DTI, толкова по-голям риск излагате на заемодателите, тъй като е по-вероятно да се затруднявате да погасите заема си върху дълговите плащания. Наличието на по-нисък коефициент на DTI може да ви квалифицира за по-конкурентна лихва. Преди да купите жилище, изплатете колкото е възможно повече дълг. Не само ще намалите коефициента си на DTI, но и ще покажете на кредиторите, че можете да управлявате дълга отговорно и да плащате сметки навреме.

Съотношение заем / стойност

Други ключови кредитни показатели, които ви използват за оценка на ипотека, е вашият коефициент на заем към стойност, който се изчислява чрез разделяне на сумата на заема на стойността на жилището. Оценката на имотите определя стойността на имота, която може да бъде по-ниска или по-висока от исканата цена на продавача. Формулата на LTV съотношението е мястото, където вашите авансови плащания влизат в игра. Авансовото плащане е авансова сума, която плащате в брой на продавача на затварящата маса. Колкото по-висок е вашият авансово плащане, толкова по-ниска е сумата на вашия заем и в резултат на това по-ниското ви LTV съотношение. Ако отложите по-малко от 20% процента, може да се наложи да платите за частна ипотечна застраховка (PMI). Това е вид застрахователно покритие, което защитава кредиторите в случай, че не успеете да погасите ипотеката си. За да намалите съотношението на LTV, трябва или да сложите повече пари, или да купите по-малко скъпа къща.

Кредитна история и оценка

Кредиторите ще изтеглят вашите кредитни отчети от трите основни отчетни бюра - Equifax, Experian и Transunion. Те ще търсят историята на плащанията ви и независимо дали плащате сметките навреме, колко и какъв тип кредитни линии имате отворени и продължителността на времето, в което сте имали тези сметки. В допълнение към положителната история на плащанията, кредиторите анализират каква част от наличния ви кредит активно използвате, известен също като използване на кредит. Поддържането на процент на използване на кредит под или под 30% помага за повишаване на кредитния ви рейтинг и показва на кредиторите отговорен, последователен модел на плащане на сметките и разумно управление на дълга. Всички тези елементи отчитат резултата Ви от FICO - модел за кредитен рейтинг, използван от много видове кредитори (включително ипотечните кредитори).

Ако не сте отваряли кредитни карти или някакви традиционни кредитни кредити, като например авто или студентски заем, може да имате проблеми с предварителното одобрение на ипотека. Можете да изградите своя кредит, като отворите стартова кредитна карта с нисък лимит на кредитна линия и изплащате сметката си всеки месец. Може да отнеме до шест месеца, за да може вашата платежна дейност да бъде отразена в кредитния ви рейтинг, така че бъдете търпеливи, докато изграждате кредитния си профил.

История на заетостта и доходите

Когато кандидатствате за ипотека, заемодателите продължават да осигуряват стабилни доходи и стабилна заетост. Ето защо кредиторите искат две години стойност на W-2 и информация за контакт за вашия работодател. По същество заемодателите искат да гарантират, че можете да се справите с допълнителната финансова тежест на нова ипотека. Ще бъдете помолени да предоставите информация за заплатите, така че заемодателят разполага с доказателства, че печелите достатъчно пари, за да си позволите ипотечно плащане и свързани месечни жилищни разходи. Ще трябва да предоставите 60 дни (евентуално повече, ако сте самостоятелно заети) на банкови извлечения, за да покажете, че имате достатъчно пари в ръка за авансово плащане и затварящи разходи.

Самостоятелно заети кредитополучатели

Ако сте самостоятелно заети кредитополучатели, може да бъдете помолени да предоставите допълнителни документи, които да показват постоянен доход и трудова история от поне две години. Някои искани документи могат да включват декларация за печалба / загуба, бизнес лиценз, подписано отчети на вашия счетоводител, федерални данъчни декларации, баланси и банкови извлечения за предходни години (точният период от време зависи от кредитора).

Ако ситуацията ви затруднява получаването на традиционна ипотека, има две възможности, насочени специално към самостоятелно заетите кредитополучатели:

Заявен доход / Заявена ипотека на активи

Този вид ипотека се основава на дохода, който отчитате на заемодателя без официална проверка. Заявените доходи заеми понякога се наричат ​​и заеми с ниска документация, защото кредиторите ще проверяват източниците на доходите ви, а не реалната сума. Бъдете готови да предоставите списък на вашите скорошни клиенти и всякакви други източници на паричен поток, като например инвестиции за доходи. Банката може също така да поиска да изпратите формуляр IRS 4506 или 8821. Формуляр 4506 се използва, за да поиска копие от вашата данъчна декларация директно от IRS, като не позволява да изпращате фалшифицирани декларации на кредитора и струва $ 50 на връщане. Но може да можете да поискате безплатно формуляр 4506-T. Формуляр 8821 упълномощава вашия кредитор да отиде до офис на IRS и да разгледа формулярите, които сте посочили за посочените години, безплатно.

Заем без документация

При този вид заем заемодателят няма да се стреми да провери някоя от данните за доходите ви, което може да е добър вариант, ако вашите данъчни декларации показват загуба на бизнес или много ниска печалба. Тъй като е по-рисково банката да заема пари на някой с непроверен доход, очаквайте лихвеният процент по ипотечните кредити да бъде по-висок при някой от тези видове кредити, отколкото при заем с пълна документация. Заемите с ниска и без документация се наричат ​​Alt-A ипотечни кредити и те попадат между първостепенни и суб-първични заеми по отношение на лихвите.

Подаръци за авансово плащане

Много продукти за заем позволяват на кредитополучателите да използват финансов подарък от роднина към авансовото плащане. Ако тръгнете по този маршрут, кредитор ще ви помоли да попълните стандартно писмо за подарък, в което вие и дарителят дарите, че подаръкът не е заем от трета страна с очакване за погасяване. В противен случай подобна уговорка може да увеличи съотношението на дълга към приходите, което да повлияе на окончателното ви одобрение на заем. Освен това, както вие, така и донорът ще трябва да предоставите банкови извлечения за източник на прехвърляне на парични средства от една сметка в друга.

Писмото за предварително одобрение?

Заемателят ви ще ви предостави писмо с предварително одобрение на официалната бланка. Този официален документ указва на продавачите, че сте сериозен купувач и потвърждава, че разполагате с финансовите средства, за да спечелите оферта за закупуване на дома им. Писмата за предварително одобрение обикновено включват покупната цена, заемната програма, лихвата, размера на кредита, размера на авансовото плащане, срока на валидност и адреса на имота. Писмото се изпраща с вашата оферта; някои продавачи могат също да поискат да видят вашите банкови и извлечения от активи.

Получаването на предварително одобрение не ви задължава да заемате от конкретен кредитор. Когато сте готови да направите оферта, можете да изберете кредитора, който ви предлага най-добрата цена и условия за вашите нужди. Освен това получаването на предварително одобрение не гарантира, че кредитор ще ви одобри ипотека, особено ако финансовият, заетостта и състоянието на доходите се променят по време на периода между предварително одобрение и подписване.

Откази за предварително одобрение

След като прегледате молбата си за ипотека, кредитор обикновено ще ви даде едно от трите решения: предварително одобрено, отказано направо или предварително одобрено с условия. В третия сценарий може да се наложи да предоставите допълнителна документация или да намалите коефициента на DTI, като плащате някои кредитни сметки, за да удовлетворите условията на кредитора. Ако ви бъде отказано направо, заемодателят трябва да обясни точно защо и да ви предостави ресурси за най-доброто справяне с проблемите.

В много случаи кредитополучателите трябва да работят за повишаване на кредитния си рейтинг и гладене на петна история на плащанията. След като знаете на какво трябва да се обърнете, можете да отделите време и усилия, за да подобрите кредитното и финансовото си здраве, за да получите по-добра сделка с ипотека, когато сте готови да започнете своето търсене в дома. Това може да ви спести значителни пари от ценообразуването на ипотеката и да гарантира, че получавате по-ниски лихви и условия при пазаруване на различни кредитори.

Долния ред

Преминете през процеса на предварително одобрение с няколко кредитора, за да пазарувате лихвите и да намерите най-добрата сделка. Отново ще искате да пазарувате ипотечните кредитори в рамките на 45 дни, така че всички кредитни проверки се считат за едно тежко запитване с минимално въздействие върху кредитния ви резултат. И ако тепърва започвате да мислите за собствеността на жилища, процесът на предварително одобрение може да ви помогне да получите кредита и финансите си в по-добра форма, когато е подходящото време.

Не забравяйте, че предварителното одобрение на ипотека не ви гарантира непременно заем. Писмата за предварително одобрение се обуславят от това вашата финансова информация и информация за заетостта да бъдат достоверни и последователни, преди заемът ви да бъде закрит. По същия начин, ако не успеете да разкриете ключова информация - развод, данъчна гаранция за IRS или някакъв друг проблем - и кредитополучателят разбере за това по-късно, можете да получите отказ за заема си.

(Продължете да четете: Краен наръчник по ипотека, Как да изберем най-добрата ипотека, 11 грешки, които първоначалните купувачи трябва да избягват, колко пари трябва да заложим? Какво е ипотечната застраховка и какви са моите опции? Какви са крайните разходи? ?, Как да получите най-добрата ипотечна ставка, какви са основните типове ипотечни кредитори?)