Получаване на ипотека срещу изплащане на пари в брой: Каква е разликата?

Жилищната катастрофа изцяло преструктурира американския пазар на ипотечни кредити. Част от това развитие включва по-строги ограничения за получаване на ипотеки, съчетани с изобилие от новодостъпни жилища за продажба. Това от своя страна позволи на някои инвеститори да закупят втори имоти за инвестиционни и наемни цели.

Има две основни училища на мисълта, когато обмисляме инвестиции в недвижими имоти и как да подходим към тях: Едното вярва, че е по-разумно да се плащат всички пари за втори дом, докато другата страна смята, че това се използва за втори - или дори трети или четвърти имот - е много по-доходоносен. По-долу са описани случаите и за двете.

Ключови заведения

• Инвеститорът с привлечен ефект може да реализира доста печалба с три или четири имота, докато купувачът на пари може да бъде ограничен.
• Паричните инвеститори могат да купуват бързо, когато има добра възможност, вместо да чакат процеса на ипотека.
• Независимо дали купувате имот с ипотека или пари в брой, всеки изисква значителен размер на разполагаемия доход.

Получаване на ипотека

Този дебат е силно застъпен в интернет и няколко уебсайта и блогове за финансови новини заявяват, че използването на по-голямо значение има повече смисъл при закупуване на инвестиционни имоти. Например, Ali Boone от BiggerPockets.com твърди, че възвръщаемостта е по-висока и рисковете са по-ниски, когато се използва този тип инвестиции. Логиката зад това е, че ако имуществото се увеличи, инвеститорът ще намали по-малко, но след това може да получи много повече от първоначалния си капитал.

Например, да предположим, че сте заложили 15% на къща от 500 000 долара. Първоначалната ви инвестиция ще бъде 75 000 долара. Две години по-късно, ако тази къща нарасне на стойност до 650 000 долара, бихте могли да продадете и получите много повече от първоначалните си 75 000 долара. При този сценарий основната ви инвестиция в размер на 75 000 долара се връща плюс допълнителни 75 000 долара. В такъв случай бихте рискували далеч по-малко, отколкото би имал инвеститор, който купува пари в тази ситуация, но въпреки това ще донесе значителна печалба.

Умножете тази формула и стратегия върху три или четири имота и интелигентният инвеститор може да превърне доста печалба. Инвеститорът с привлечен принос има повече възможности от своя колега за закупуване на пари в този тип ситуации. Купувачите на пари често купуват къща веднага с по-голямата част от парите, с които разполагат за инвестиция. За разлика от това, инвеститорът с привлечен ефект може да диверсифицира разпределението на тези пари в няколко различни имота, като по този начин евентуално увеличава доходността си в дългосрочен план.

Рисковете от полза

Вземането на всякакъв вид инвестиции има присъщ риск - особено при справяне с несигурността на пазара на жилища. На първо място, диверсификацията на парите в инвестиционните имоти е подход, който трябва сериозно да се разглежда само от добре информиран инвеститор. Необходимо е ясно разбиране на настоящите икономически условия, цялостното здраве на пазара на жилища като цяло и областта, в която купувате конкретно.

Въпреки че има няколко предимства при вземането на заем за закупуване на инвестиционен имот, нещата могат да се объркат. Да предположим, че всеки имот под наем се амортизира рязко по стойност. Сега инвеститорът с привлечен дълг дължи много повече, отколкото някога е отложил. Ако пропуснете пазара дори малко, може да загубите масово, особено с няколко имота в портфолиото си.

Макар че предимство тук е, че банката със сигурност ще загуби повече от вас, кредитният ви резултат може да бъде силно засегнат. Потенциалът за значителна възвръщаемост привлича много към този тип стратегия, но към нея трябва да се подхожда ясно с всички рискове. Тази стратегия, разбира се, също ще изисква да преминете през процеса на ипотека - в много случаи няколко пъти - което е друго нещо, което трябва да вземете предвид.

Плащане в брой за инвестиционни имоти

Паричните инвеститори могат да заобиколят целия процес на кандидатстване за ипотека и да направят бърза инвестиция, ако видят възможност, което е много изгодно. Друго предимство от плащането на пари в брой за имот отпред е, че не е нужно да плащате лихва. Дори при ниски лихви, каквито са сега, винаги ще бъде по-скъпо в дългосрочен план да плащате всякакъв вид лихва, отколкото няма да има такава.

За много инвеститори, които разполагат със средствата, купуването на имоти с пари има смисъл, особено ако смятате, че пазарът ще се повиши значително през следващите няколко години.

Например, да кажем, че купувате дом за 400 000 долара и сядате на него, докато видите, че моментът е подходящ за продажба. Ако сте прав за подем и домът оценява на стойност 500 000 долара, това е пряка печалба от 100 000 долара на инвеститора, без да се налага да обмисляте плащането на банковите лихвени плащания или сумата, която сте взели назаем в ипотека. Притежаването на 100% собствен капитал в жилище също прави по-лесно инвеститорът да вземе заем срещу него в бъдеще, ако това е необходимо. Купуването на дом направо в брой може да създаде незабавен паричен поток за инвеститора.

Някои инвеститори гледат да създават движещи се доходи със своите имоти и правилният тип наематели могат да осигурят това.

Закупуването на недвижими имоти с ипотека или с пари изисква и значителна сума на разполагаемия инвестиционен доход.

Специални съображения: Рисковете от изплащане на пари в брой

Обвързването на всичките ви активи с една инвестиция е изключително рисковано. Този подход може да не е най-добрата стратегия за инвеститора, който има ограничена сума пари, която да използва в дългосрочен план.

Докато един дом може да увеличи стойността си, той може също толкова бързо да се обезценява и парите, които губите, ще бъдат направо. Диверсификацията е една от основните заповеди за инвестиране. Обвързването на по-голямата част от активите в един клас активи може да доведе до големи загуби. Поставянето на стотици хиляди долари в един клас активи също обвързва ликвидността ви, докато нямате продавач.

Ключови разлики

И двете стратегии предлагат предимства, но за различни видове инвеститори. Важно е да се отбележи, че всяка от стратегиите изисква значителен размер на разполагаемия инвестиционен доход. Дори купувачите с лост, които разпределят инвестициите си в няколко имота, ще трябва да поемат риска всички тези имоти да се обезценят. Освен това, когато купувате нов дом за пари, не използвайте пенсионни спестявания или спешния си фонд.

За инвеститора, който има голяма сума пари, готови да инвестират, склонността към риск е това, което наистина ще управлява посоката на решението тук. Използваните позиции в инвестиционните имоти несъмнено ще дадат по-висока възвращаемост, но за по-малко ангажирания или по-неблагоприятен инвеститор, който все още търси собствен капитал и възвръщаемост, покупката на пари може да бъде по-добрият вариант. (За свързаното четене вижте "Трябва ли да платите всички пари за следващия си дом?")