Възбрана
Възбрана е правният процес, чрез който заемодателят поема контрола върху даден имот, изгонва собственика на жилището и продава жилището, след като собственикът на жилището не е в състояние да извърши пълни плащания на главница и лихва върху ипотеката си, както е предвидено в ипотечния договор.
Разрушаване на възбрана
Процесът на възбрана произтича от правното му основание от договор за ипотека или договор за доверие, които дават на кредитора правото да използва имот като обезпечение в случай, че купувачът не спази задължението си за погасяване.
Щом кредитополучателят не успее да извърши заем или ипотечно плащане навреме, заемът става делинквентен. Процесът на възбрана започва, когато кредитополучателят просрочи или пропусне плащане по заем или ипотека. В този момент собственикът на жилище по подразбиране ще бъде уведомен от кредитора. Три до шест месеца след като собственикът на жилището пропусне ипотечно плащане, ако предположим, че ипотеката все още е делинквентна и собственикът на жилището не е извършил пропуснатите плащания в рамките на определен гратисен период, кредиторът ще започне да се възпрепятства. Колкото по-далеч зад кредитополучателя пада, толкова по-трудно става да наваксате плащанията, защото кредиторите добавят такси за плащания, които закъсняват, често след 10 до 15 дни.
Процесът на възбрана зависи от държавата
Всяка държава има своите закони, уреждащи процеса на възбрана, включително известията, които кредиторът трябва да публикува публично, възможностите на собственика на жилището за привеждане на текущия заем и избягване на възбрана, както и срока и процеса за продажба на имота.
Изкупуването, както в действителния акт на заемодателя, изземващ имот, обикновено е последната стъпка след продължителен процес на възбрана, който може да включва няколко алтернативи на възбраната, включително много, които могат да посредничат за отрицателните последици за възбрана както за купувача, така и за купувача продавач. Както при възбраните, държавите имат своите закони за справяне с този процес.
В 22 щата, включително Флорида, Илинойс и Ню Йорк - съдебната възбрана е норма, което означава, че кредиторът трябва да премине през съдилищата, за да получи разрешение за възбрана, като докаже, че кредитополучателят е делинквентен. Ако възбраната бъде одобрена, местният шериф търгува имота на най-високия участник в търга, за да се опита да възстанови това, което банката дължи, или банката става собственик и продава имота по традиционния маршрут, за да възстанови загубата му. Целият процес на съдебно възбрана, от първото пропуснато плащане на кредитополучателя чрез продажбата на жилището на кредитора, обикновено отнема от 480 до 700 дни, според Асоциацията на ипотечните банкери.
Останалите 28 щата - включително Аризона, Калифорния, Джорджия и Тексас - използват предимно несъдебни възбрани, наричани също така силата на продажбата, която е по-бърза и не преминава през съдилищата, освен ако собственикът на дома не съди кредитора.
В някои случаи, за да се избегне възбрана на жилище, кредиторите ще направят корекции в схемата за погасяване на кредитополучателя, така че той / тя да може да си позволи плащанията и по този начин да запази собствеността. Тази ситуация е известна като специална търпимост или ипотечна промяна.
Последствия за възбрана
Ако даден имот не успее да продаде на търг за възбрана или ако по друг начин никога не е преминал през такъв, кредиторите - често банките - обикновено поемат собствеността върху имота и могат да го добавят към натрупано портфолио от възбрани имоти, наричано също собственост на недвижими имоти (REO ). Заключените имоти обикновено са лесно достъпни на уебсайтовете на банките. Такива имоти могат да бъдат привлекателни за инвеститорите в недвижими имоти, тъй като в някои случаи банките ги продават с отстъпка до пазарната им стойност, което разбира се, от своя страна, се отразява негативно на кредитора. (Вижте повече за това тук: Купуване на забранено жилище).
За кредитополучателя възбрана може да остане в кредитен отчет за седем години. Въздействието на възбрана върху оценката на FICO обаче намалява с течение на времето на FICO.