Първа ипотека
Първа ипотека е основният залог върху имота, който обезпечава ипотеката. Първата ипотека е основният заем, който плаща за имота и има предимство пред всички останали залог или вземания върху имот в случай на неизпълнение.
Първата ипотека не е ипотеката върху първия дом на кредитополучателя; това е първоначалната ипотека, взета върху който и да е имот.
Нарича се още Първо лъже.
Ключови заведения
- Първа ипотека е основният залог върху имота, който обезпечава ипотеката.
- Втората ипотека са пари, заети срещу собствения капитал за финансиране на други проекти и разходи.
- Ако съотношението заем / стойност (LTV) на първата ипотека е по-голямо от 80%, кредиторите обикновено изискват частна ипотечна застраховка.
- Ипотечната лихва, платена върху първа ипотека, е облагаема с данъци, приложима само за данъкоплатците, които определят разходите на данъчните си декларации.
Разбиране на първа ипотека
Когато физическо лице иска да купи имот, то може да реши да финансира покупката с заем от кредитна институция. Заемателят очаква жилищният заем или ипотека да бъде погасен на месечни вноски, които включват част от главницата и лихвените плащания. Заемателят ще има залог върху имота, тъй като заемът е обезпечен от дома. Тази ипотека, взета от купувач на жилища за закупуване на жилището, е известна като първата ипотека.
Първата ипотека е първоначалният заем, взет върху имот. Домашният купувач може да има множество свойства на негово име; въпреки това първоначалната ипотека е извадена за обезпечаване на всеки от имотите, които представляват първата ипотека. Например, ако собственик на имот вземе ипотека за всеки от трите си жилища, всяка от трите ипотеки е първа ипотека.
Терминът "първа ипотека" кара човек да разбере, че може да има и други ипотеки върху имот. Собственикът на жилище може да вземе друга ипотека, например втора ипотека, докато първоначалната и първата ипотека все още са в сила. Втората ипотека са пари, заети срещу собствения капитал за финансиране на други проекти и разходи. Втората ипотека и всички други последващи ипотеки, взети върху същия имот, обаче са подчинени на първата ипотека. Това означава, че първата ипотека се изплаща преди плащането на вторичните ипотеки.
Пример за първа ипотека
Например, ако купувачът на жилища обезпечи 250 000 долара първа ипотека върху собственост на жилището и след няколко години получи втора ипотека за 30 000 долара за същия имот, първата ипотека е по-голяма от втората ипотека. Кредитополучателят е просрочил плащанията си, след като вече е изплатил 50 000 долара от първоначалната сума на заема, а имуществото му се изключва и продава за покриване на заема. Ако приходите от продажбата на имота възлизат на 210 000 щатски долара, първият ипотечен кредитор ще получи дължимия остатък, който е 200 000 долара. Вторият ипотечен кредитор ще получи всичко останало, което в случая е 10 000 долара. Тъй като първата ипотека е основна претенция, която има предимство пред вторичните вземания, втората ипотека обикновено командва по-високи лихвени проценти от първата ипотека.
First Mortage и LTV
Ако съотношението заем / стойност (LTV) на първата ипотека е по-голямо от 80%, кредиторите обикновено изискват частна ипотечна застраховка (PMI). В такъв случай понякога може да бъде икономично кредитополучателят да ограничи размера на първата ипотека до 80% LTV и да използва вторично финансиране, за да заеме останалата необходима сума. Икономичността на изплащането на PMI срещу използването на втори заем до голяма степен зависи от скоростта, с която кредитополучателят очаква стойността на дома си да се увеличи. PMI може да бъде премахнат, когато LTV на първата ипотека достигне 78%; въпреки това, второ право на залог, което обикновено носи по-висок лихвен процент от първа ипотека, трябва да бъде изплатено, най-вероятно чрез рефинансиране на първата ипотека за сума, равна на остатъка от баланса и на първата, и на втората ипотека.
Данъци върху първата ипотека
Ипотечната лихва, платена върху първа ипотека, се облага с данък. Това означава, че собствениците на жилища могат да намалят облагаемия си доход с размера на лихвите, платени по кредита за данъчната година. Приспадането на данъка върху ипотечните лихви обаче е приложимо само за данъкоплатците, които разделят разходите на данъчните си декларации.