FHA 203 (k) Определение на заема
Заемът от FHA 203 (k) е вид държавна застраховка ипотека, която позволява на кредитополучателя да вземе един заем с две цели - покупка на жилище и обновяване на жилището. Заемът от FHA 203 (k) е обвит около рехабилитация или ремонт на жилище, което ще се превърне в основно местожителство на ипотекатора. FHA 203 (k) е известен също като заем за строителство на FHA.
Как работи заемът на FHA 203 (k)
Заемът на FHA 203 (k) насърчава семействата от групата с ниски до умерени доходи да купуват жилища, които имат остра нужда от ремонт - особено домове, които са разположени в стари общности. Програмата позволява на дадено лице да закупи дом и да го реновира под една ипотека с фиксирана или регулируема ставка. Сумата, която е взета назаем, включва покупната цена на дома и разходите за ремонт, включително материали и труд.
Заемът може да покрива и временно финансиране на жилища (ако е необходимо), което би могло да бъде под наем за периода, в който къщата е в процес на рехабилитация. Заемът с двойно предназначение елиминира необходимостта кредитополучателят да направи две отделни заявления за ипотека и заем за саниране на жилища, като едното от тях може да не бъде одобрено от банката или да се окаже на по-високи комбинирани разходи.
Обикновено кредиторите не желаят да предлагат ипотека за имот, нуждаещ се от основен ремонт поради техните стандарти за безопасност и жизнеспособност. Заемите от FHA 203 (k), които са държавно подкрепени, осигуряват успокоение на кредитните институции, тъй като разходите за обновяване на жилището са включени в ипотечния пакет. Таксите за обновяване се поставят в сметка за ескроу и се изплащат като плащане на изпълнителите след приключване на работата. Цялостното обновяване на дома не трябва да отнеме повече от шест месеца, както е посочено в ръководството на FHA за заем от 203 (k).
Заемът от FHA 203 (k) позволява на работещите с ниски доходи да си позволят да си купят дом, особено такъв, който се нуждае от поправяне.
Видове заеми 203 (k)
Има два вида заеми от 203 (k) - рационализиране 203 (k) и стандартни 203 (k). Заемът важи само за физически лица и семейства, които възнамеряват да превърнат имота в свое основно местожителство. Това означава, че инвеститорите в недвижими имоти и домашните ласти не отговарят на изискванията. Извършената работа трябва да бъде договорена с лицензиран майстор и не трябва да се извършва от ипотекаря.
Поток 201 (k): Минимални ремонти
За дома, който не изисква много работа по него, обикновено се плаща за използване на поточната линия 203 (k). Тази опция не включва структурни работи по дома, като добавяне на нови помещения или озеленяване и домът трябва да бъде обитаем през целия период на обновяване. Ремонтите под линия 203 (k) са ограничени до $ 35 000.
Стандарт 2013 (k): Обширна работа
Стандартът 203 (k) включва всички мащабни ремонти и конструктивни работи, които трябва да се извършват в дома без ограничени разходи за ремонт. Минималната сума, която може да бъде заета, е 5000 долара.
Някои от ремонтите, които покрива заемът от FHA 203 (k), включват водопровод, подови настилки, боядисване, отоплителни и климатични системи, реконструкция на баня и кухня, подобряване на стандартите за здраве и безопасност, подобряване на пейзажа, прилагане на инструменти за достъп за хора с увреждания, добавянето на системите за енергоспестяване и подмяна на прозорци и врати.
Реновирането, което се счита за екстравагантно или луксозно (като басейни или подобрения, които не биха били постоянна част от имота), не се покрива от заем от FHA 203 (k).
Как кредиторите използват заем от FHA 203 (k)?
Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA) е създадена през периода на Голямата депресия, при която се наблюдава висок процент на възбрани и неизпълнения. FHA служи за стимулиране на банките да дават жилищни заеми на лица с ниски и средни доходи, лица с ниски кредитни оценки или купувачи на жилища за първи път без кредитна история. Това помогна за стимулиране на икономиката, тъй като хората, които обикновено не биха получили заем, получават ипотеки. Заемът на FHA е създаден с цел застраховане на тези видове ипотеки, така че в случай, когато кредитополучателят е по подразбиране, FHA ще се намеси за покриване на плащанията, като по този начин минимизира риска от неизпълнение, пред който е изправен заемодателят.
Обикновено хората с високи доходи предпочитат да купуват в по-нови и по-развити райони на един град. FHA въведе заема от 203 (k) специално, за да насърчи лицата с ниски доходи, които не отговарят на условията за стандартна ипотека, да изберат да живеят в разрушени квартали и да ги надстроят.
Получаване на заем от FHA 203 (k)
Важно е да се отбележи, че FHA не е кредитор; това е ипотечен застраховател. Получавате заем от FHA 203 (k), като кандидатствате чрез вашата банка, кредитен съюз или друг кредитор. Не всички кредитори предлагат тези заеми. За да намерите одобрен кредитор, вижте търсенето на одобрен заем на HUD тук.
Освен това не е домашен застраховател или доставчик на гаранция. Все още купувачите на жилища трябва да закупят застраховка на жилището и гаранции за дома и имуществото си.
Плюсове и минуси на заем от FHA 203 (k)
Както при другите заеми от FHA, физическо лице може да направи авансово плащане само 3, 5%. Тъй като заемът е застрахован от FHA, кредиторите могат да предлагат по-ниски лихви за заем от 203 (k) в сравнение с това, което кредитополучателите могат да бъдат цитирани другаде. Лихвените проценти ще варират за всеки кредитополучател в зависимост от неговата или нейната кредитна история. Въпреки че FHA позволява на лица с кредитни оценки по-ниски от 580 да кандидатстват за 203 (k), някои кредитори може да изискват по-висока оценка от 620 до 640, за да издадат такава. Това все още е по-ниско от резултата 720, необходим за стандартна ипотека.
Заемът от FHA 203 (k) обаче не е без своите разходи. Авансовата застрахователна премия трябва да се изплаща всеки месец от кредитополучателя. Кредитната институция може да начисли и допълнителна такса за произход. В допълнение към финансовите разходи за кредитополучателя, необходимата строга документация и продължителното време, необходимо за изслушване от FHA и заемодателя, са фактори, които трябва да се вземат предвид при кандидатстване за тази програма. Като цяло, човек с нисък кредитен рейтинг, който иска да притежава дом, който може да се наложи да бъде оправен и модернизиран, може да осъзнае, че FHA 203 (k) има големи ползи за него, които надвишават разходите му.