Fannie Mae: Заеми, HomePath и всичко, което трябва да знаете
Fannie Mae (официално Федералната национална ипотечна асоциация или FNMA) е спонсорирано от правителството предприятие (GSE) - това е публично търгувана компания, която работи съгласно конгреса на Конгреса - която служи за стимулиране на собствеността на жилища и разширяване на ликвидността на ипотечните пари чрез създаване вторичен пазар. Създадена през 1938 г. по време на Голямата депресия като част от Новата сделка, Fannie Mae насочва усилията си към увеличаване на достъпността и достъпността на собствеността на жилища за американци с ниски, средни и средни доходи.
Като вторичен участник на ипотечния пазар, Fannie Mae не създава заеми или не предоставя ипотеки на кредитополучателите. Вместо това, тя продължава да тече средства към ипотечните кредитори (напр. Кредитни съюзи, местни и национални банки, икономии и други финансови институции) чрез закупуване и гарантиране на ипотеки, направени от тези фирми. Всъщност това е един от двамата най-големи купувачи на ипотеки на вторичния пазар; другата е нейният брат, Федералната корпорация за ипотечни кредити за домашни кредити или Фреди Мак, която също е спонсорирано от правителството предприятие, създадено от Конгреса.
5 трилиона долара
Сумата, която Fannie Mae е инвестирала в ипотечния пазар от 2009 г.
Инвестирайки в ипотечния пазар, Fannie Mae създава по-голяма ликвидност за заемодателите, като банки, икономии и кредитни съюзи, което от своя страна им позволява да подписват или финансират повече ипотеки. Предприятието изчислява, че е финансирало пазара с 5 трилиона долара от 2009 г. насам, като е финансирала приблизително шест милиона покупки на жилища, 14 милиона рефинансирания и три милиона апартаменти под наем. Това е най-големият финансист или бенефициент на 30-годишни ипотеки с фиксирана лихва в САЩ
Фани Мей Сток
Fannie Mae се търгува публично от 1968 г. До 2010 г. тя се търгува на фондовата борса в Ню Йорк. Той бе изключен след ипотечната, жилищната и финансовата криза, след като акциите му паднаха под минималните капиталови изисквания, наложени от NYSE. Сега се търгува без рецепта.
През втората половина на 2008 г. Фани Мей и Фреди Мак бяха поети от правителството чрез консервация на Федералния комитет за жилищно финансиране. И двамата бяха спасени до 187, 4 милиарда долара, което ги спаси от колапс. До 2014 г. Фани Мей изплаща правителството повече от получената сума.
През август 2012 г. условията, уреждащи дивидентните задължения на Fannie Mae, се промениха така, че Министерството на финансите на САЩ иска всяка печалба в края на всяко тримесечие и осигурява капитал, ако има дефицит. Така че въпреки че Фани Мей прави пари, печалбите му се предават на всяко тримесечие на правителството.
Насоки на Фани Мей
За да може ипотечният кредитор да има право да бъде подкрепен от Fannie Mae, той трябва да се съгласи да не упражнява неетични практики за отпускане на ипотечни кредити. Заемите под предплащане, които имат по-високи лихви от заемите по първоначални лихви, се предлагат на кредитополучатели с лош кредит, които се считат за по-висок риск от кредитора.
Ипотеките, които Fannie Mae купува и гарантират, трябва да отговарят на строги критерии. Например, лимитът за конвенционален заем за еднофамилно жилище през 2019 г. е 484 350 долара за повечето райони и 726 555 долара за райони с високи разходи, включително Хаваи и Аляска. Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) определя тези граници.
След закупуване на ипотеки на вторичния пазар, Fannie Mae ги обединява, за да образуват обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). MBS са обезпечени с активи ценни книжа, които са обезпечени с ипотека или пул от ипотеки. След това ипотечните ценни книжа на Fannie Mae се закупуват от институции, като застрахователни компании, пенсионни фондове и инвестиционни банки. Той гарантира плащания на главница и лихва по своя MBS.
Fannie Mae също има свой собствен портфейл, обикновено наричан неразпределен портфейл, който инвестира в ценни книжа, обезпечени с ипотека на своята собствена и други институции. Fannie Mae издава дълг, наречен агентски дълг, за да финансира запазения си портфейл.
Ключови заведения
- Федералната национална ипотечна асоциация (FNMA), известна още като Fannie Mae, е спонсорирано от правителството предприятие (GSE), създадено от Конгреса.
- Fannie Mae не произвежда и не дава ипотеки на собствениците на жилища, които търсят финансиране, но ги купува и гарантира чрез вторичния ипотечен пазар.
- Fannie Mae и нейният близък, Федералната корпорация за ипотечни кредити за дома, или Freddie Mac, са двамата най-големи купувачи на ипотеки на вторичния пазар.
- Инвестирайки в ипотечни кредити, Fannie Mae създава повече ликвидност за кредиторите, включително банки, икономии и кредитни съюзи, което впоследствие им позволява да подписват или финансират повече ипотеки.
- И Фани Мей, и Фреди Мак почти се сринаха по време на финансовата криза през 2008 г., бяха спасени, пуснати в правителствена консерватория и в крайна сметка им върнаха милиардите, които получиха, за да останат в плаване.
Заеми на Фани Мей
За да получите заем, който е подкрепен от Fannie Mae, ще трябва да преминете през одобрен кредитор. Заедно с избягването на кредитите под предплащане, споменати по-горе, кредиторите трябва да отговарят на критериите за допустимост и подписване, които гарантират кредитното качество на финансирането.
Ипотеките, закупени и гарантирани от Fannie Mae, се наричат съответни заеми. Най-общо казано, съответстващите заеми имат по-ниски лихви от несъответстващите или джъмбо заемите, които обикновено не са подкрепени от Fannie Mae, защото надвишават ограниченията за размера на кредита.
Как да кандидатствате за ипотека, обезпечена с Fanie Mae
Когато откриете заемодател, който отговаря на условията за издаване на заем, поддържан от Fannie Mae, ще бъдете ръководени при попълването на Единно заявление за жилищен кредит. Ще трябва да съберете и предоставите финансова информация и документация. Това включва запис на заетостта и вашите брутни приходи и отчети, за да ги подкрепите, като формуляр W-2 или формуляр 1099. Освен това ще трябва да предоставите общо вашите месечни задължения за дълг, като салда по кредитни карти, кола плащания, издръжка и издръжка на деца.
За да бъдете одобрени за заем, обезпечен с Fannie Mae, за предпочитане е коефициентът на дълга към предходния приход (DTI) от не повече от 28%. DTI от предния край определя колко от брутния ви доход отива за жилищни разходи. Ако вашият DTI е твърде висок, ако можете, направете по-голямо авансово плащане, което ще намали месечните ви разходи. Fannie Mae изисква минимално авансово плащане от 5% за ипотека с фиксиран лихвен процент, въпреки че 20% обикновено са идеални.
Купувачите на жилища трябва също да отговарят на минимални изисквания за кредит, за да отговарят на условията за ипотеки, обезпечени с Fannie Mae. За еднофамилен дом, който е основно жилище, е необходима оценка FICO от поне 620 за заеми с фиксирана лихва и 640 за ипотеки с регулируема ставка (ARM). Разбира се, колкото по-добър или по-висок е вашият FICO резултат, толкова по-приемливи сте за най-ниските налични лихвени проценти.
Модификации на заем
След срива на ипотеката, Fannie Mae започна да се фокусира върху модификациите на заема. Промените в заема променят условията на съществуваща ипотека, за да помогнат на кредитополучателите да избегнат неизпълнение, да приключат с възбрана и в крайна сметка да загубят дома си. Модификациите могат да включват по-ниска лихва и удължаване на срока на заема, което би намалило месечните плащания. Fannie Mae е извършила над 1, 5 милиона модификации на заема от 2009 г.
Фани Мей се възстанови от почти натрапване по време на ипотечната криза през 2008 г .; към 2019 г. тя е най-големият бенефициент на 30-годишни ипотеки с фиксиран лихвен процент в страната.
Fannie Mae HomePath
Когато възникнат възбрани върху ипотечни кредити, в които Fannie Mae е собственик / инвеститор, или когато имоти се придобиват чрез дела за възбрана или отнемане, Fannie Mae се опитва да продаде имотите своевременно, за да се сведе до минимум потенциалното въздействие. общност. HomePath.com е уебсайтът на Fannie Mae, където купувачите на жилища и инвеститорите могат да търсят и да правят оферти за тези имоти, а HomePath Mortgage предлага купувачи, финансиращи продукти за имотите. В някои случаи може да се предлага специално финансиране чрез ипотека HomePath и ипотека за обновяване на HomePath. Те включват разширени вноски на продавачите за заети от собственици имоти и по-ниски опции за плащане за купувачи с множество финансирани имоти.
HomePath.com предлага изключително имоти, които са собственост на Fannie Mae и включват еднофамилни домове, таунхауси и етажна собственост. Fannie Mae използва местни специалисти по недвижими имоти, за да подготви, поддържа и изброява имотите за продажба. Повечето обяви имат снимки, описания на имоти и други подробности, включително информация за училище и квартал. Броят, видът и продажните цени варират значително в зависимост от пазара, както и състоянието на имотите. Докато някои домове са готови за преместване, други изискват ремонт или дори обширен ремонт. Всеки имот се продава в състояние "както е".