Фани Мей, Фреди Мак и кредитната криза от 2008 г.

Когато балонът на жилищата от 2001-2007 г. се спука, това доведе до срив на ипотечната сигурност. Това допринесе за обща кредитна криза, която се превърна в световна финансова криза. Много критици смятат, че Конгресът на Съединените щати - и неговото нежелание да вдъхнови Фани Мей и Фреди Мак - са отговорни за кредитната криза. Тук ще разгледаме степента, в която Фани Мей, Фреди Мак и техните съюзници в Конгреса допринесоха за най-голямата финансова криза след Голямата депресия.

КЛЮЧОВИ ПРЕПАРАТИ

• Фани Мей е нает от Конгреса на САЩ като спонсорирано от правителството предприятие (GSE) през 1968 г., а Фреди Мак последва две години по-късно.
• Фани Мей и Фреди Мак получиха спонсориран от правителството монопол в голяма част от вторичния пазар на ипотечни кредити в САЩ.
• Този монопол, съчетан с имплицитната гаранция от страна на правителството да поддържа тези фирми в плаване, по-късно ще допринесе за срива на ипотечния пазар.
• През 2007 г. Фани Мей и Фреди Мак започнаха да изпитват големи загуби от запазените си портфейли, особено върху своите инвестиции в Alt-A и subprime.
• До 6 септември 2008 г. беше ясно, че пазарът вярва, че фирмите са изпаднали във финансови затруднения и FHFA постави компаниите в консерваторство.

Ипотечните пазари: кратка история

През ХХ век ипотечното кредитиране се осъществява най-вече в банки, спестявания и заеми, икономии и кредитни съюзи. Най-често срещаният вид ипотека беше ипотека с фиксирана ставка. Повечето финансови институции, които произвеждат ипотеки, държаха ипотеките, които са възникнали върху техните книги.

Фани Мей е нает от Конгреса на САЩ като спонсорирано от правителството предприятие (GSE) през 1968 г., а Фреди Мак последва две години по-късно. Първоначално Fannie Mae е създаден през 1938 г. като част от правителството, но нещата започват да се променят бързо след приватизацията му през 1968 г. Fannie Mae и Freddie Mac създават ликвиден вторичен пазар за ипотеки. Това означава, че финансовите институции вече не трябва да притежават ипотечните кредити, от които те произхождат. Те биха могли да продават ипотеки на вторичния пазар малко след създаването им. Продажбата на ипотеки освободи средства за създаване на допълнителни ипотеки.

Fannie Mae и Freddie Mac оказаха положително влияние върху ипотечния пазар, като увеличиха процентите на собственост на жилищата в Съединените щати. Позволяването на Фани Мей и Фреди Мак обаче да действат като подразбиращи се правителствени монополи има нежелани последици. Историята показва, че тези последствия далеч надхвърлят ползите, които тези организации предоставят.

Привилегиите на статута на GSE

Според конгресните харти на Фани Мей и Фреди Мак, които им придават статут на GSE, те функционират с определени връзки с федералното правителство на Съединените щати. От 6 септември 2008 г. те бяха поставени под прякото наблюдение на федералното правителство.

Според конгресите им:

• Президентът на Съединените щати назначава петима от 18-те членове на съветите на директорите на организациите.
• Министърът на финансите е упълномощен да закупи до 2, 25 милиарда долара ценни книжа от всяка компания, за да поддържа ликвидността им.
• И двете компании са освободени от държавни и местни данъци.
• И двете компании се регулират от Министерството на жилищното строителство и градското развитие (HUD) и Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA).

FHFA регулира финансовата безопасност и стабилност на Fannie Mae и Freddie Mac. Това включва прилагане, прилагане и мониторинг на техните капиталови стандарти. FHFA ограничава и размера на техните портфейлни инвестиционни портфейли. HUD отговаря за общите жилищни мисии на Fannie и Freddie.

Статутът на GSE на Fannie и Freddie създаде определени възприятия на пазара. Първото от тях беше, че федералното правителство ще се присъедини и ще спаси тези организации, ако някоя фирма някога изпадне във финансови проблеми. Това е известно като имплицитна гаранция.

Фактът, че пазарът повярва в тази имплицитна гаранция, позволи на Фани Мей и Фреди Мак да заемат пари на пазара на облигации с по-ниска доходност в сравнение с други финансови институции. Доходността по корпоративния дълг на Fannie Mae и Freddie Mac, известна като агентски дълг, в исторически план е била около 35 базисни пункта по-висока от облигациите на САЩ в Министерството на финансите. Дългът на финансовата фирма с рейтинг от AAA исторически е дал около 70 базисни пункта повече от държавните облигации на САЩ. Тридесет и пет базисни пункта не изглеждат много, но това направи огромна разлика заради вложените трилиони долари.

Частни печалби с обществен риск

С предимство на финансирането пред своите съперници на Уолстрийт, Фани Мей и Фреди Мак реализираха значителни печалби за повече от две десетилетия. През този период е имало чести дебати за Фани и Фреди сред икономисти, професионалисти на финансовите пазари и държавни служители. Дали подразбиращата се правителствена подкрепа на Фани и Фреди всъщност се е възползвала от собствениците на жилища в САЩ? Или правителството просто помага на компаниите и техните инвеститори, като същевременно създава морален риск?

Фани Мей и Фреди Мак получиха спонсориран от правителството монопол в голяма част от вторичния пазар на ипотечни кредити в САЩ. Този монопол, съчетан с имплицитната гаранция от страна на правителството да поддържа тези фирми в плаване, по-късно ще допринесе за срива на ипотечния пазар.

Израстването на Фани и Фреди

Fannie Mae и Freddie Mac нараснаха много по отношение на активите и емитираните ипотечни ценни книжа (MBS). С предимството си на финансиране те закупиха и инвестираха в огромен брой ипотечни и ипотечни ценни книжа. Те направиха тези инвестиции с по-ниски капиталови изисквания от други регулирани финансови институции и банки.

Фигури 1 и 2 по-долу показват невероятния размер на дълга, емитиран от компаниите, техните масивни кредитни гаранции и огромния размер на запазения им портфейл от ипотечни инвестиции. Дългът на Министерството на финансите на САЩ се използва като еталон.

Фигура 1

Източник: Служба за надзор на Федералното жилищно предприятие

Фигура 2

Източник: Служба за надзор на Федералното жилищно предприятие

Фани Мей и Фреди Мак имаха много критици, които повдигнаха червени знамена относно рисковете, които компаниите могат да поемат. Въпреки това, Фани Мей и Фреди Мак намериха много съюзници в Конгреса, въпреки тези ранни предупреждения.

Поддържане на монополи

Конкурентните фирми и някои държавни служители настояха за по-строго регулиране на ипотечните гиганти. Фани Мей и Фреди Мак обаче наели легиони от лобисти и консултанти. Те също направиха своя принос чрез кампании за политически действия и финансираха организации с нестопанска цел, за да повлияят на членове на Конгреса на САЩ. На тях беше позволено да продължат да се разрастват и да поемат риск по силата на конгресните си харти с подразбираща се федерална подкрепа.

Съперници на Уолстрийт Присъединете се към партито

Не трябва да е изненада, че конкурентите на Уолстрийт искаха да спечелят бонанса. Те искаха да секюритизират и инвестират в частите на ипотечния пазар, които федералното правителство запази за Фани и Фреди. Те намериха начин да направят това чрез финансови иновации, които бяха стимулирани от исторически ниските краткосрочни лихвени проценти.

Уолстрийт започна да прави ликвиден и разширяващ се пазар на ипотечни продукти, обвързани с краткосрочни лихвени проценти, като LIBOR, започвайки от 2000 г. Тези ипотеки с регулируема ставка бяха продадени на кредитополучателите като заеми, които кредитополучателят ще рефинансира много преди плащанията, коригирани нагоре. Те често имаха екзотични характеристики, като например само лихвени или дори отрицателни амортизационни характеристики. Заемите за жилища често се отпускат с разхлабени насоки за подписване, което води до нарастване на ипотечните кредити.

Инвеститори като пенсионни фондове, чуждестранни правителства, хедж фондове и застрахователни компании лесно закупуват сложните ценни книжа Уолстрийт, създадени от жилищни ипотеки. Фани Мей и Фреди Мак видяха, че пазарните им дялове намаляват. След това те започнаха да купуват и гарантират нарастващ брой заеми и ценни книжа с ниско кредитно качество.

Партията завършва

Прост факт е, че има по-малък риск от неизплащане на ипотека, когато цените на жилищата се повишават. Капиталът в един дом е един от най-добрите начини за измерване на риска от неизпълнение. Собствениците на жилища с големи суми на собствения капитал не се отдалечават от ипотечните си кредити, защото имат твърде много да губят. Това е моделът, върху който собствениците на жилища, инициаторите на ипотечни кредити, Уолстрийт, агенциите за кредитен рейтинг и инвеститорите изградиха ипотечния кредит. Цените се сринаха, когато балонът на жилищата се спука, така че много собственици на жилища видяха, че техният капитал е изтрит. След загубата на собствения си капитал и работните си места, голям брой собственици на жилища бяха принудени едновременно да пропаднат. Сложните рискови модели на Уолстрийт не включват този сценарий.

През 2007 г. Фани Мей и Фреди Мак започнаха да изпитват големи загуби от запазените си портфейли, особено върху своите инвестиции в Alt-A и subprime. През 2008 г. размерът на запазените им портфейли и ипотечни гаранции накара FHFA да заключи, че скоро ще бъдат неплатежоспособни. На 19 март федералните регулатори позволиха на двете фирми да поемат още 200 милиарда долара дълг с надеждата да стабилизират икономиката. До 6 септември 2008 г. беше ясно, че пазарът вярва, че фирмите са изпаднали във финансови затруднения и FHFA постави компаниите в консерваторство. Американските данъкоплатци бяха оставени на куката за бъдещи загуби.

Конгресът споделя известна вина

Много членове на Конгреса на САЩ бяха силни привърженици на Фани Мей и Фреди Мак. Въпреки предупрежденията и червените знамена, повдигнати от критиците, те продължиха да позволяват на компаниите да увеличават размера си. Фани и Фреди бяха насърчавани да купуват все по-голям брой кредити с по-ниско кредитно качество, за да помогнат на хората в неравностойно положение и да подкрепят пазара. Уолстрийт вероятно би въвел иновативни ипотечни продукти дори в отсъствието на Fannie Mae и Freddie Mac. От друга страна, може да се заключи, че разрастването на Уолстрийт в екзотични ипотеки е мотивирано от необходимостта да се конкурират с Фани и Фреди. Уолстрийт търси начин да се справи с мълчаливата гаранция, дадена на Фани Мей и Фреди Мак от Конгреса на САЩ.

Фани Мей и Фреди Мак създадоха огромно количество дългови и кредитни гаранции през годините до 2007 г. Конгресът трябваше да признае системните рискове за световната финансова система, които тези фирми представляват. Те би трябвало да обмислят рисковете за американските данъкоплатци, които в крайна сметка биха поели сметката за правителствено спасяване.