Съответствие на определението за заем
Съответстващият заем е ипотека, която е равна на или по-малка от сумата в долара, установена от лимита на съответстващия заем, определен от Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) и отговаря на критериите за финансиране на Фреди Мак и Фани Мей. За кредитополучателите с отличен кредит съответстващите заеми са изгодни поради заложените към тях ниски лихви.
Как работи заемът за съответствие
Федералната национална ипотечна асоциация (FNMA или Fannie Mae) и Федерална корпорация за ипотечни кредити за жилищни кредити (FHLMC или Freddie Mac) са спонсорирани от правителството организации, които управляват пазара на жилищни заеми. Тези квазиправителствени агенции създадоха стандартизирани правила и насоки, на които ипотеките трябва да отговарят. Терминът „съобразяване“ най-често се използва, когато се говори конкретно за размера на ипотеката, която трябва да попадне под определен лимит, известен като лимит за съответстващ заем, определен от Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA). За 2019 г. този лимит е 484 350 долара, увеличение от 453 100 долара за 2018 г. На пазарите с високи разходи лимитът е по-висок. Новият таван за имоти с една единица в повечето райони с висока цена, като Сан Франциско и Ню Йорк, е 726 555 долара - или 150% от 484 350 долара. Законът за жилищното и икономическо възстановяване (HERA) изисква лимитът на основния лимит за заем да се коригира всяка година за Fannie Mae и Freddie Mac, за да отразява промяната в средната цена на жилището в САЩ.
С изключение на размера на заема, други насоки, отговарящи на заемите, се придържат, за да включват съотношението на кредитополучателя към стойността на кредитополучателя (т.е. размера на авансовото плащане), съотношението дълг / доход, кредитен рейтинг и история, изисквания за документация и др. Съответстващият заем чрез Fannie или Freddie може да има авансово плащане до 3%, а кредитополучателят трябва да бъде купувач на жилище за първи път. В допълнение към това се изисква частна ипотечна застраховка (PMI) от около 1, 05% годишно за 30-годишни заеми до 484 350 долара. Част или всички разходи по застраховката подлежат на приспадане на данъка, ако брутният доход на домакинството на кредитополучателя (AGI) е не повече от 109 000 долара.
Съответстващите заеми са изгодни поради ниските лихви.
Как кредиторите използват съответстващи заеми?
Важно е да се отбележи, че Fannie Mae и Freddie Mac не издават ипотеки. Вместо това те застраховат ипотеки, издадени от кредитори, създавайки повече място за банките да издават повече заеми, отколкото биха могли да направят иначе без застраховката. Поради тази причина кредиторите предпочитат да работят със съответни заеми, тъй като те могат лесно да бъдат пакетирани в инвестиционни пакети и да се продават на вторичния пазар на ипотечни кредити, освобождавайки капацитет за отпускане на повече заеми на купувачите на жилища.
Съответстващи заеми срещу несъответстващи заеми
И Fannie Mae, и Freddie Mac купуват само съответни заеми, за да преопаковат на вторичния пазар, което прави търсенето на заем, който не отговаря на изискванията, много по-малко. Ипотечните кредити, които надвишават лимита на съответстващия заем, се класифицират като несъответстващи или джъмбо ипотеки. Условията за несъответстващи ипотеки могат да варират в голяма степен от заемодател до заемодател, но ипотечните ставки и минималното авансово плащане за джъмбо кредити обикновено са по-високи, защото носят по-голям риск за кредитора.
Специални съображения за отпускане на заеми
FHFA, която определя лимита на съответстващите заеми на годишна база, има регулаторен надзор, за да гарантира, че Fannie Mae и Freddie Mac изпълняват своите устави и мисии за насърчаване на собствеността на жилища за американци с по-ниски доходи и средна класа. FHFA използва процентното увеличение / намаление на средните цени на жилищата в месечното проучване на лихвените проценти (MIRS), за да коригира лимитите на съответния заем за следващата година.
За да проведе това проучване, FHFA моли извадка от ипотечните кредитори да съобщят условията за всички еднофамилни, напълно амортизиращи се, пари за закупуване, неземеделски заеми, които те затварят през последните пет работни дни на месеца. Проучването предоставя месечна информация за лихвите, условията на заема и цените на жилищата по вид на имот, тип заем (фиксирана лихва или регулируем лихвен процент) и вид на кредитора, както и информация за 15-годишни и 30-годишни заеми с фиксиран лихвен процент.