4 прости начина да инвестирате в недвижими имоти
Купуването и притежаването на недвижими имоти е вълнуваща инвестиционна стратегия, която може да бъде едновременно удовлетворяваща и доходоносна. За разлика от инвеститорите в акции и облигации, бъдещите собственици на недвижими имоти могат да използват лост за закупуване на имот, като изплащат част от общите разходи предсрочно, след което плащат баланса, плюс лихвите, във времето. Докато традиционната ипотека обикновено изисква авансово плащане от 20% до 25%, в някои случаи авансовото плащане от 5% е всичко необходимо за закупуване на цял имот. Тази способност да контролира актива в момента, в който документите са подписани, обозначава както фалшификати на недвижими имоти, така и наемодатели, които от своя страна могат да вземат втори ипотеки върху домовете си, за да извършват плащания за допълнителни имоти.
Ключови заведения
- Стремежните собственици на недвижими имоти могат да купят имот с помощта на лост, като изплащат част от общата му цена предсрочно, след което изплащат баланса във времето.
- Четирите основни начина, по които инвеститорите могат да печелят пари чрез недвижими имоти, са: 1) превръщането на собственици в имоти под наем, 2) търговията с недвижими имоти (известни още като обръщане), 3) инвестиционните групи в недвижими имоти и 4) тръстовите инвестиционни тръстове (REITs),
Ето четири начина, по които инвеститорите могат да използват имотите за добро използване:
01:405 прости начина да инвестирате в недвижими имоти
1. Значи искате да станете хазяин
Идеален за: Хора с умения за самостоятелно изработване и обновяване, които имат търпение да управляват наематели.
Какво е необходимо, за да започнете: Значителен капитал, необходим за финансиране на предварителни разходи за поддръжка и покриване на свободни месеци.
Плюсове: имотите под наем могат да осигуряват редовен доход, като същевременно увеличават наличния капитал чрез ливъридж. Освен това много от свързаните разходи подлежат на приспадане на данъци и всяка загуба може да компенсира печалбите от други инвестиции.
Минуси: Освен ако не наемете компания за управление на имоти, имотите под наем са склонни да се отърват от постоянно главоболие. В най-лошите случаи, нахални наематели могат да повредят имущество. Освен това, при определени климатични условия на пазара на наематели, наемодателят трябва или да издържа свободни места, или да начислява по-малко наем, за да покрие разходите, докато нещата не се обърнат. От обратната страна, след като ипотеката бъде изплатена напълно, по-голямата част от наема става цялата печалба.
Разбира се, доходът от наем не е единственият фокус на наемодателя. В идеална ситуация един имот оценява по време на ипотеката, оставяйки наемодателя с по-ценен актив от този, с който е започнал.
Според данните на Бюрото за преброяване на САЩ, продажните цени на нови жилища (груб показател за стойностите на недвижимите имоти) постоянно нарастват в стойността си от 1940 до 2006 г., преди да потънат по време на финансовата криза. За щастие, продажните цени оттогава възобновиха своето изкачване, като дори надминаха нивата преди кризата.
Източник: Проучване на строителството, Бюро за преброяване на САЩ
2. Групи за инвестиции в недвижими имоти
Идеален за: Хората, които искат да притежават недвижими имоти под наем, без излишни проблеми да го управляват.
Какво е необходимо, за да започнете: Капитална възглавница и достъп до финансиране.
Плюсове: Това е много по-практичен подход към недвижимите имоти, който все още осигурява доход и поскъпване.
Минуси: Съществува риск за свободни работни места при групите за инвестиции в недвижими имоти, независимо дали е разпределен в цялата група или дали е специфичен за собственика. Освен това ръководството на режийни разходи може да изяде печалби.
Групите за инвестиции в недвижими имоти са като малки взаимни фондове, които инвестират в имоти под наем. В типична група за инвестиции в недвижими имоти, компания купува или изгражда набор от апартаменти или апартаменти, след което позволява на инвеститорите да ги закупят чрез компанията, като по този начин се присъединят към групата. Един инвеститор може да притежава една или няколко единици самостоятелно жилищно пространство, но компанията, управляваща инвестиционната група, управлява колективно всички единици, боравейки с поддръжка, рекламни свободни места и интервюиране на наематели. В замяна на изпълнение на тези управленски задачи компанията взема процент от месечния наем.
Отдаването под наем на стандартна инвестиционна група за недвижими имоти е на името на инвеститора и всички дялове обединяват част от наема, за да се предпазят от случайни свободни места. За тази цел ще получите някакъв доход, дори ако вашата единица е празна. Докато степента на свободни работни места за обединените единици не е твърде висока, трябва да има достатъчно за покриване на разходите.
Въпреки че тези групи са теоретично безопасни начини за инвестиране в недвижими имоти, те са уязвими към същите такси, които преследват индустрията на взаимните фондове. Освен това тези групи понякога са частни инвестиции, при които недобросъвестни мениджърски екипи събират инвеститорите от парите си. Следователно, прибързаната старателна проверка е изключително важна за осигуряването на най-добрите възможности.
3. Търговия с недвижими имоти (известна още като обръщане)
Идеален за: Хора със значителен опит в оценката и маркетинга на недвижими имоти.
Какво е необходимо, за да започнете: Капитал и възможност за извършване или надзор на ремонтите според нуждите.
Плюсове: Търговията с недвижими имоти има по-кратък период от време, през който капиталът и усилията са обвързани в имот. Но в зависимост от пазарните условия може да има значителна възвръщаемост, дори и в по-кратки срокове.
Минуси: Търговията с недвижими имоти изисква по-задълбочени познания на пазара, сдвоени с късмета. Горещите пазари могат да изстинат неочаквано, оставяйки краткосрочните търговци със загуби или дългосрочно главоболие.
Търговията с недвижими имоти е дивата страна на инвестициите в недвижими имоти. Точно както търговците на ден са различно животно от инвеститорите, купуващи и задръжте, така и търговците на недвижими имоти се различават от наемодателите. Пример: търговците на недвижими имоти често търсят изгодно да продават подценените имоти, които купуват, само за три до четири месеца.
Чистите ласти за собственост често не инвестират в подобряване на имотите. Следователно инвестицията вече трябва да има присъщата стойност, необходима за превръщането на печалба без никакви промени, или те ще елиминират имота от спор.
Ласти, които не са в състояние бързо да разтоварят имот, могат да се окажат в затруднение, тъй като обикновено в дългосрочен план не държат достатъчно неразрешени пари за плащане на ипотеката върху имот. Това може да доведе до непрекъснати загуби от снежна топка.
Има съвсем друг вид плавници, които печелят пари, купувайки имоти на разумни цени и добавяйки стойност, като ги реновират. Това може да бъде дългосрочна инвестиция, при която инвеститорите могат да си позволят да вземат само един или два имота наведнъж.
4. Тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs)
Идеален за: Инвеститори, които искат експозиция на портфейл върху недвижими имоти без традиционна сделка с недвижими имоти.
Какво е необходимо, за да започнете: Инвестиционен капитал.
Плюсове: REITs са по същество акции за изплащане на дивиденти, чиито основни участия включват търговски недвижими имоти с дългосрочни лизингови лизингови лизинг.
Минуси: REITs са по същество запаси, така че лостът, свързан с традиционните недвижими имоти под наем, не се прилага.
АДСИЦ се създава, когато корпорация (или доверие) използва парите на инвеститорите за закупуване и управление на имоти с доходи. REITs се купуват и продават на основните борси, както и всички други акции. Корпорацията трябва да изплаща 90% от облагаемата си печалба под формата на дивиденти, за да запази статута си на REIT. Правейки това, REITs избягват плащането на корпоративния данък, докато редовната компания ще бъде обложена с данък върху печалбата си и след това трябва да реши дали да разпределя печалбите си след данъци като дивиденти или не.
Подобно на регулярните акции за изплащане на дивиденти, REITs са солидна инвестиция за инвеститорите на фондовите пазари, които желаят редовен доход. В сравнение с гореспоменатите видове инвестиции в недвижими имоти, АДСИЦ позволяват на инвеститорите да участват в нежилищни инвестиции, като молове или офис сгради, които обикновено не са възможни за отделните инвеститори да купуват директно. По-важното е, че АДСИЦ са силно ликвидни, защото се търгуват на борса. С други думи, няма да се нуждаете от брокери и трансфер на заглавие, които да ви помогнат да спечелите вашата инвестиция. На практика REITs са по-формализирана версия на група за инвестиции в недвижими имоти.
И накрая, когато разглеждат АДСИЦ, инвеститорите трябва да разграничат акционерните АДСИЦ, които притежават сгради, и ипотечните АДСИЦ, които осигуряват финансиране на недвижими имоти и да се справят с обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). И двете предлагат излагане на недвижими имоти, но естеството на експозицията е различно. Капиталът REIT е по-традиционен, тъй като представлява собствеността върху недвижими имоти, докато ипотечните REITs се фокусират върху приходите от ипотечно финансиране на недвижими имоти.
Долния ред
Независимо дали инвеститорите в недвижими имоти използват имотите си, за да генерират доходи от наем, или за да спечелят времето си, докато не се появи перфектната възможност за продажба, е възможно да се изработи стабилна инвестиционна програма, като се плаща сравнително малка част от общата стойност на имота отпред. Но както при всяка инвестиция, в недвижимите имоти има печалба и потенциал, независимо дали общият пазар е нагоре или надолу. (За свързаното четене вижте "Колко пари са ви необходими, за да инвестирате в недвижими имоти"> 1:35