11 грешки, които първоначално трябва да избягват домашните купувачи
Купуването на първия ви дом може да бъде вълнуващо и нервно-уморително преживяване. Не само трябва да намерите правилното място, но и трябва да намерите правилната ипотека. С ниския запас на много местни пазари и повишаването на цените на жилищата в цялата страна намирането на жилище на достъпни цени може да бъде предизвикателство.
Може да почувствате натиск да намерите дом веднага, но преди да посетите къщи и да започнете да правите оферти, финансирането ви трябва да бъде в ред. Това включва да се уверите, че кредитната ви история и кредитният рейтинг, съотношението дълг към приходите и общата финансова картина ще убедят кредитора, че сте достатъчно кредитоспособни, за да заемате пари.
Много купувачи за първи път са склонни да правят редица погрешни стъпки в процесите на ипотека и купуване на жилища. Ето някои от най-често срещаните грешки, които трябва да избягвате.
1. Не поддържате раздели на вашия кредит
Никой не обича изненадите, особено преди да купи къща. Ако вие (и / или съпругът ви) имате очевидни кредитни проблеми - например история на закъснели плащания, действия за събиране на дългове или значителен дълг - ипотечните кредитори могат да ви предложат по-ниски от идеалните лихвени проценти или да откажете заявлението си направо. Всяка ситуация може да бъде разочароваща и може да изтласка вашата идеална времева линия.
За да се справите предварително с потенциалните проблеми, проверявайте безплатно вашия кредитен отчет всяка година на annualcreditreport.com от всяка от трите агенции за кредитен отчет: Transunion, Equifax и Experian. Потърсете грешки и оспорвайте всички грешки в писмена форма с докладващата агенция и кредитора, включително подкрепяща документация, която да ви помогне да направите своя случай. Ако откриете текущи, но точни отрицателни елементи, като например закъснели плащания или просрочени сметки, няма начин да ги премахнете бързо. Те ще останат на вашия кредитен отчет за 7 до 10 години. Но можете да увеличите резултата си, като плащате сметките си навреме, правите повече от минималните месечни плащания по дългове и не увеличавате наличния си кредит. Преди всичко, бъдете търпеливи; може да отнеме поне една година, за да се подобри ниският кредитен рейтинг.
Също така проверете дали вашата банка, кредитен съюз или доставчик на кредитни карти ви дава безплатен достъп до кредитната ви оценка. Ако резултатът ви е под 620, може да имате проблеми с одобряването на конвенционална ипотека. За да се класирате за заем от FHA, ще ви е необходим минимален кредитен рейтинг от 580, за да използвате максималното финансиране на програмата (3, 5% авансово плащане) или минимален резултат от 500 с необходимото 10% авансово плащане.
2. Търсене на жилища преди предварително одобрение
Когато намерите идеалната къща, няма време за губене. На много горещи пазари ще се справите с множество оферти и засилена конкуренция. Малко вероятно е продавачите да обмислят оферти от купувачи, които нямат писмо за предварително одобрение от кредитор. Писмо с предварително одобрение показва на продавача, че кредиторът е положил надлежното си старание, за да гарантира, че разполагате със средствата и мотивацията да погасявате сметките си въз основа на кредитната си история и резултат, доходите и трудовата история, финансовите активи и други ключови фактори.
На конкурентен пазар продавачите няма да ви вземат сериозно без писмо с предварително одобрение и можете да загубите в дом, който наистина искате. Този документ съдържа сумата на заема, за която отговаряте на условията, вашата лихва и програма за заем, както и прогнозната сума за авансово плащане. В някои случаи (особено за жилища с по-високи разходи или на супер конкурентни пазари) кредиторите могат да помолят да предоставите доказателство за средствата за авансово плащане. Писмото за предварително одобрение включва и дата на изтичане, обикновено в рамките на 90 дни.
3. Не пазарувайте за ипотека
Купувачите на жилища могат да оставят много пари на масата, когато не пазаруват за ипотека. Кандидатстването за ипотека с няколко различни заемодатели ви дава по-добро усещане за това, което можете да си позволите, и ви позволява да направите сравнение между ябълки и ябълки за кредитни продукти, лихвени проценти, разходи за затваряне и такси за заеми. По-важното е, че пазаруването на ипотека ви поставя в по-добра позиция да преговаряте с кредитори, за да получите възможно най-добрата сделка.
Докато пазарувате кредитори, обърнете внимание на таксите и разходите за затваряне, които могат да се добавят на затварящата маса. Въпреки че някои от отклоненията в ценообразуването може да не изглеждат големи на хартия сега, те могат да доведат до значителни икономии на разходи през целия живот на вашия заем. Имайте предвид, че някои кредитори ще ви предложат „точки” с отстъпка, начин за закупуване на лихвата ви предварително, което увеличава разходите ви за затваряне. И други кредитори, които насърчават ниски или никакви разходи за затваряне, са склонни да начисляват по-високи лихви, за да компенсират разликата.
В допълнение към проверка с настоящата си финансова институция (банка или кредитен съюз), помолете ипотечен брокер да пазарува цени от ваше име. Ипотечните брокери не са кредитори; те действат като сватовник между вас и кредиторите в тяхната мрежа. Те могат да ви спестят време и пари, като сравнят множество кредитори, които имат продукти, които отговарят на вашите нужди. Също така си струва да разгледате някои директни кредитори, онлайн или лично, за да видите какво предлагат.
Като кандидатствате за ипотека с няколко кредитора, ще получите прогнози за заем, за да сравните тарифите и разходите за затваряне рамо до рамо. Освен това, ако направите по-голямата част от пазарната си покупка в рамките на 30 дни, извършването на многократни кредитни проверки ще се счита за едно „тежко запитване“, както го наричат кредитните рейтинги, и е малко вероятно да намалите кредитния си рейтинг. Няма златен брой кредитори, които би трябвало да пазарувате, но наличието на три до пет оценки на заем в ръка ще ви даде силна основа за сравнение.
4. Купуване на повече къща, отколкото можете да си позволите
Когато кредитор ви каже, че можете да вземете назаем до 300 000 долара, това не означава, че трябва. Защо не? Ако увеличите максимално заема си, месечните плащания всъщност може да не бъдат управляеми. Обикновено повечето потенциални собственици на жилища могат да си позволят заем между 2 и 2, 5 пъти по-голям от брутния им годишен доход. С други думи, ако печелите 75 000 долара годишно, може да си позволите жилище на цена между 150 000 и 187 500 долара. Ипотечният калкулатор на Investopedia може да ви помогне да прецените месечните плащания, което е по-добър барометър за това дали можете да си позволите жилище в определен ценови диапазон.
Купуването на повече къща, отколкото можете разумно да си позволите, може да ви изпадне в неприятности, ако трябва да разтегнете месечния си бюджет, за да извършвате ипотечни плащания. С други думи, може да се почувствате „бедна в къщи“ и да почувствате угризение на купувача. Освен това имайте предвид, че собствеността на жилище идва с допълнителни разходи извън тези месечни ипотечни плащания. Трябва да спестите за неизбежни разходи за поддръжка, ремонти, такси за асоцииране на собственици (ако е приложимо) и други разходи, които не е трябвало да плащате като наемател.
Разтягането на месечния бюджет за покриване на вашата ипотека също може да означава, че не можете да спестите за спешен случай или за ремонт на къщи, и това ще изяде вашия паричен поток и за други финансови цели.
Долен ред: Не фиксирайте максималната сума на заема, за която сте одобрени, а дали можете да си позволите месечното ипотечно плащане в тази ценова точка. Купувачите за първи път може да искат да бъдат изключително предпазливи и да си купят дом под максималния си бюджет.
5. Не наемайте агент по недвижими имоти
Опитът да търсите жилище самостоятелно отнема време и е сложно. Професионален, опитен агент за недвижими имоти може да ви помогне да стесните избора си и спот проблеми, както с физическата собственост, така и в процеса на преговори с продавачите. Някои щати изискват адвокат за недвижими имоти да се справи с транзакцията, но адвокатите няма да ви помогнат да търсите дом; те могат да ви помогнат да съставите оферта, да сключите договор за покупка и да действате като затварящ агент.
Освен това, ако ходите на шоута без собствен агент по недвижими имоти, агентът на продавача може да предложи да ви представи. Това може да е мъчно, защото този агент няма предвид вашите интереси; целта им е да получат най-високото и най-добро предложение за продавача. Наличието на собствен агент, чиито интереси са по-съгласувани с вашите, ще ви помогне да направите по-информиран избор.
Най-хубавото е, че цената за записване на агент няма да излезе директно от джоба ви. Като купувач обикновено не плащате комисионна на купувача. Обикновено се плаща от продавача на агента на продавача, който след това разделя комисионната с агента на купувача.
6. Откриване (или закриване) на кредитни линии
Все още може да ви бъде отказана ипотека, дори след предварително одобрение за такава. Ипотечните кредитори проверяват вашия кредит по време на предварително одобрение и отново непосредствено преди закриването, преди да ви дадат окончателната зелена светлина. Междувременно поддържайте статуквото в кредита и финансите си. Това означава да не се отварят нови кредитни линии или да се затварят съществуващи кредитни линии. Това може да намали кредитния ви рейтинг и да увеличи съотношението на дълга към приходите - и двете основни причини кредиторът да откаже окончателното си одобрение.
Вместо това изчакайте, след като сте се затворили в дома си, за да вземете нови кредитни линии (като заем за кола или автомобил или нова кредитна карта). И макар че е чудесно да изплатите сметка или кредитна карта преди да затворите дома си, затварянето на акаунта премахва тази кредитна история от отчета. Дължината на кредита е един от ключовите фактори, които бюрата за кредитно отчитане използват за генериране на вашия кредитен рейтинг. Вместо това оставете акаунта отворен и активен, но не го използвайте чак след затваряне. (Забележка: Някои компании с кредитни карти могат да затворят акаунта ви при дългосрочно бездействие, което също може да се отрази негативно на кредита ви. Поддържайте активни акаунти, като правите малки покупки, които изплащате незабавно и изцяло всеки месец.)
7. Извършване на големи покупки на кредит
Точно както откриването или затварянето на кредитни линии може да намали резултата ви, така може да стартирате съществуващите акаунти. Отново, поддържайте кредита и финансите си стабилни, докато не затворите дома си. Използвайте пари вместо това, или още по-добре, забавете закупуването на нови мебели или телевизор до затваряне.
Освен това искате да получите представа как бюджетът ви ще се справи с новите ви разходи за собственост на жилище. Може да искате да изчакате няколко месеца, преди да добавите към сместа повече месечни плащания за големи покупки.
8. Движение около пари
Друго голямо не-не за ипотечен подписване: извършване на големи депозити или тегления от вашите банкови сметки или други активи. Ако кредиторите внезапно видят непринудени пари да влизат или излизат, може да изглежда, че сте получили заем, което би повлияло на съотношението на дълга към приходите. Кредиторите не се притесняват от прозрачни депозити, като бонус от вашия работодател или възстановяване на данъка върху IRS. Но ако приятел ви накара пари или получите бизнес доход в личната си сметка, кредитор ще поиска доказателство, за да потвърди, че депозитът не е прикрит заем. Очаквайте кредитор да поиска сметката за продажба (ако депозитът е от нещо, което сте продали), анулиран чек или плащане за мъниче.
Можете да използвате подарък от роднина или приятел за авансовото си плащане. Въпреки това, много продукти за заем изискват подаръчно писмо и документация, за да изведат депозита и да проверят дали донорът не очаква да върнете парите.
9. Смяна на работни места
Въпреки че смяната на работата може да е от полза за вашата кариера, това може да усложни одобрението ви за ипотека. Кредитор иска да осигури стабилен доход и заетост и че можете да си позволите да погасите ипотеката си. Ако сте получили предварително одобрение за ипотека въз основа на определен доход и работа, всички шансове в междинния период преди закриването могат да бъдат червен флаг и да забавят затварянето.
За одобрение обикновено трябва да предоставите доказателство за две последователни години на постоянна заетост и доходи. Когато сменяте работни места, това непрекъснато регистриране на доходите и заетостта е нарушено, особено ако заемате по-ниско платена работа. Освен това, ако преминете към роля, която плаща 25% или повече от заплатата ви в комисионните, трябва да докажете, че сте спечелили този доход за две прави години. Винаги, когато е възможно, кредиторите препоръчват да изчакате, за да смените работата, докато не се затвори заемът ви. Ако това не е възможно, незабавно кажете на заемодателя си.
10. Пропускане на домашната инспекция
Освен ако не разполагате с много пари за оправяне на жилище и сте готови да рискувате да плащате за непредвидени ремонти, отказът от проверка на дома може да бъде скъпа грешка. Защо? Инспекциите в дома са предназначени да намерят основни проблеми с жилището и те защитават вас (купувача). Ако не получите проверка, няма да се обърнете, ако след затваряне на жилище възникнат основни проблеми, като напукани тръби или повреда на водата. Това означава, че може да сте в основата на целия законопроект, за да коригирате тези проблеми. Когато правите оферта за дом, можете да включите извънреден случай за инспекция на дома, който ви дава безвъзмездно излизане от сделката, ако основен проблем не бъде разкрит и продавачът не желае да го поправи преди да затвори.
При наличието на тази непредвидена ситуация можете да изтеглите офертата си и обикновено получавате пълния си спечелен паричен депозит. Таксата за домашна инспекция не се възстановява и обикновено се заплаща от купувача на домашния инспектор отпред и обикновено може да варира от $ 300 до $ 500, в зависимост от местоположението и размера на имота. Това е малка цена, която трябва да платите, когато я претегляте срещу потенциално обстрелване на хиляди долари за замяна на пещ, бойлер, покрив или други предмети с големи билети. Може да обмислите допълнителни проверки, като например проверка на вредители, инспекция на плесени или радон или обхват на канализацията, например, ако кредиторът ви го поиска. Тези и други проверки могат да ви помогнат да защитите вашите инвестиции и безопасност.
11. Не се сравнява оценката на заема с окончателното разкриване
Законът от вашия кредитор е задължен да ви предостави заключителното разкритие три работни дни преди датата на закриване. В този документ са изброени точните разходи, които се очаква да заплатите при затваряне, включително вашите авансови вноски, разходи за затваряне, данни и условия за заем и друга важна информация. Това е документ от пет страници, така че отделете време, за да го сравните с първоначалната оценка на заема, която сте получили, за да сте сигурни, че няма да ви начисляват допълнителни такси (наречени такси за боклуци) от вашия кредитор или други страни, участващи в транзакцията.
Освен това, ако определени такси отиват повече от очакваното, помолете кредитора си да обясни защо. Уверете се, че основните данни, като вашето име и друга идентифицираща информация, са изброени правилно, за да не се сблъскате с проблеми с документите в деня на затваряне. Ако откриете грешки или съмнителни или необясними допълнителни такси, незабавно кажете на кредитора си, за да могат тези проблеми да бъдат решени. В някои случаи затварянето ви може да се наложи да бъде отменено назад, за да се гарантира, че документите са коригирани и актуализирани и всички проблеми са решени.
Долния ред
Не искате неволно да саботирате ипотеката си - и покупката на дома си. Някои от тези грешки изглеждат невинни, но могат да отстранят вашето затваряне и да създадат масивни главоболия. Говорете с кредитора си за това какво трябва да направите от предварително одобрение до затваряне, за да осигурите плавен процес. И се опитайте да запазите всичките си документи - банкови извлечения, W-2, записи на депозити, данъчни декларации, плащания и др. - организирани и актуализирани, за да можете да предоставите документация, ако кредиторът ви поиска.
Когато дойде време да закупите първия си дом, добре четеното и образовано за процеса на кредитиране и недвижими имоти може да ви помогне да избегнете някои от тези грешки и да спестите пари по пътя. Освен това се уверете, че транзакцията върви гладко, като от ваша страна са обучени опитни професионалисти, които да ви ръководят. Това може да облекчи част от стреса и сложността по пътя.